楼市调控极须加强预期管理未来将征收房产税

来源:中国证券报 2012-09-24 11:15 http://www.mnw.cn/

　　近期有关部门重申了楼市调控限购不放松，并表示未来将征收房产税。分析人士认为，除了从税费、行政调控手段出发外，亟须把楼市的预期管理纳入到调控工具箱内。有效引导当前楼市购买预期，从而更好起到疏导作用，对于楼市的健康发展至关重要。

　　从9月以来各地的成交和价格情况看，房地产销售开始环比下降，不过依然处于高位，此外，价格上涨的态势有所抬头。从17个主要城市的成交量看，上周为313.2万平方米，环比下跌5.4%，同比上涨47.7%。一线城市成交量全面下跌，二三线城市成交量跌多涨少。不过，各地出台的土地财政刺激计划、公积金调整计划等在一定程度上助推了地价和房价继续维持高位。

　　可以说目前的楼市变化非常敏感，一旦放松，不可避免地会出现价量报复性反弹的局面。梳理目前出台的楼市调控措施，更多的是“治堵”的方法，而“疏导”的措施比较少。如果能更加明确政府的调控目标，扭转购房人未来楼市可能还有投资、投机机会的预期，则有利于维护楼市平稳。

　　对楼市进行预期管理首先要更明确政府的调控目标。2010年楼市调控以来，虽然有各地政府出台了当年的楼市调控目标，但很多政府的目标都与GDP、CPI增长直接挂钩，这些价格指数的变化导致市场产生未来房价依然会上涨的预期，从而在一定程度上刺激了当期的购房行为。分析人士认为，有关部门应该从长远角度出发，出台国家整体的房地产发展和调控计划，从一个行业产业的发展角度，给房地产定位，并细化不同阶段、不同地区的房地产发展规划，从而使市场对未来房地产发展产生更理性的预期。目标上的明确，对于制止盲目的投资、投机行为有根本的效用。

　　其次，对楼市进行预期管理应采用市场手段，而不单单是行政手段。不容否认，行政手段的效力和效果在短期显而易见，但是对市场和价格的扭曲效应也值得注意。细细研究便可发现，目前采用的行政调控手段在很大程度上都可以市场方式取代。如在房产税的征收上，可采用全民申报、开设虚拟账户进行征收，然后区别对待、分别返还。同时对于别墅、高端项目，应该征收更高的税率来弥补中低端住房的需求等。总之，除了行政的手段，还应纳入市场化的管理方式，从行为上改变市场主体的预期，对投机者、高端群体、中低端群体进行区别化对待，从而影响其市场行为。

　　第三，对楼市进行预期管理需要对市场主体做好风险提示。没有只涨不跌的市场，同样也没有风险不变的市场。中国近十年来地产市场的发展，得益于城镇化和人口红利的变化，而投资渠道的单一，也是助涨当前楼市投机行为的客观因素。从国外各个时期楼市起伏看，房地产市场的风险不亚于股票市场的变化，楼市的单边上涨在一定的拐点期后，有可能步入常年单边下跌的态势。这种风险意识和风险教育在当前的中国地产市场是缺失的。当前人们看到更多的是房地产市场的价值贮藏和物理、地理的属性，对其金融属性的把握还没有看到本质。如果监管层在预期管理上能更好地向投资者传递这一点，那么对于缓解楼市爆炒行为将有一定的积极效应。

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