购房者观望情绪浓成交量不足 金九纠结中前行

　　‘金九’已过去大半，却未如房企期望般‘金光四射’，取而代之的则是稍显‘成色不足’的成交量。对房地产企业来说，虽然二三季度以来的成交回升有效缓解了房企的各项压力，但库存压力、资金压力依然是悬在房企头上的一把‘达摩克利斯之剑’，保证‘金九银十’的成绩，也成为房企们的首要大事。要成交量还是利润率，开发商正在做着艰难的抉择，再加上买房人的观望情绪，共同造成了在纠结中前行的‘金九’。

　　开盘还是不开

　　“开盘的节点如何选择至关重要，我们最近开会一直研究的就是‘金九银十’的推房日期，也设计了很多开盘方案。”一楼盘营销负责人对新金融记者表示。既想开盘热卖，又想尽可能多地提升销售房源的利润率，使得大多数楼盘在选择开盘节点上颇为纠结。

　　9月份天津预计共有37个项目开盘，从分布区域看，9月份计划入市项目大多数集中在市内六区和环城四区，分别有8个和15个项目入市。“与8月份主要以老盘加推不同，9月份即将入市的项目以纯新盘为主，共计有24个项目计划入市，占上市总量的64.8%。而老推新有13个项目入市，占比为35.2%。入市户型丰富多样，包括高层、洋房、别墅等，满足不同层次人群需求。”钟文辉表示。值得一提的是，此前的8月份天津原计划有36个楼盘开盘，但最终实际开盘项目只有24个，且推盘高峰集中于8月中下旬。12个楼盘推迟开盘，推迟开盘项目大部分将其开盘时间推迟至9月份。

　　“这些8月份推迟到9月份开盘的楼盘，就是看好‘金九银十’，且在观望楼市走向。”业内人士表示。而这种开盘时间上观望的情况，延续到了9月份的中上旬。据不完全统计，9月上半月天津楼盘开盘量不足预计开盘量的一半。在业内人士看来，一是由于不少楼盘依然在观望“金九银十”的楼市走向和买房人心态，二是在看重利润率，优惠有所减少的情况下，对能否实现开盘热卖尚无充分信心。

　　而这种推房的谨慎态度也直接影响了9月中上旬的楼市成交。链家地产市场部根据天津市国土资源和房屋管理局显示信息统计，截止到9月17日，9月前两周天津市新建商品住房共成交3571套，环比下降7.1%，同比下降14.1%；成交面积共37.6万平方米，环比下降7.8%，同比下降15.3%。不只天津，全国许多城市都出现了9月中上旬“成色不足”的问题。中原市场研究部统计数据显示，9月中上旬，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套，同比8月同期的167375套下调幅度达到了4.5%，这也是最近3个月同期的最低点，低于7月同期的182096套。

　　不过随着“金九”即将过去，近期有所动作的楼盘开始多了起来。单单9月22日就有莱茵栎墅、花样年花郡、红星国际广场、星河荣御等多个楼盘推出新房源。而这些楼盘此前大多进行了开盘预热，如莱茵栎墅开盘前邀请300位VIP客户观看由天津美域话剧团表演的话剧专场、星河荣御举办了中秋民俗体验活动等。“不少楼盘正从观望转入积极入市，毕竟谁也不想错过‘金九’。”业内人士表示。

　　促销还是不促

　　当楼盘推房意愿开始加强的时候，给出怎样的开盘价成为各方关注的焦点。据搜房网统计，9月天津打折优惠楼盘总数312个，环比下降6.87%，是今年3月以来优惠楼盘占比首次低于六成。9月前两周，天津新建商品房市场的成交均价为10466元/平方米，环比上涨4.8%，同比上涨10.1%。

　　没有价格优惠和促销支撑，成交量很难有大的起色。中国房地产信息集团评论员黄健华表示，随着3月以来市场回暖氛围的持续，房企业绩压力有所缓解，资金压力得以逐步改善，企业目前的降价动力明显削弱。自7月以来，房企降价优惠的措施逐渐减少，优惠幅度开始收窄，而房价止跌回涨也开始成为主要趋势。“但根据我们的监测，价格回调的项目多数还是得不到市场的认可，滞销也不是没有可能。”黄健华表示。

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，部分城市主城区楼盘减少优惠提价的做法，万科等大房企入市抢地等，并未改变房地产开发商的预期。“目前业内并未形成一致的共识，甚至还有‘赌一把解套走人’的心态。”丛屹表示，当前消费者的信心已经显现出不足，5、6、7三个月的刚需释放不具备持续能力，开发商此时减少优惠，并不是明智之举，反倒可能让消费者观望情绪加重。

　　有开发商已经为打破“金九银十”的平淡在做准备。据了解，上半年曾率先在全国启动降价促销，占据市场先机的招商地产，近期将在天津启动“五盘联动”活动，加大品牌推广力度，并给出一定程度的优惠。“当然当前市场情况下，优惠力度不会像上半年时那么大。”招商地产内部人士对新金融记者表示。业内人士表示，其他大型房企在年底业绩压力下，接下来推出促销计划的可能性正在加大。

　　目前的市场依旧处于从严的调控环境中，房价依旧是调控的重点，开发商盲目地提价或许会再次将自己带入危机之中。“我们还是建议企业在‘金九银十’这样一个今年最后的销售旺季，采取适当的降价策略，为企业全年的业绩奠定扎实的基础。”黄健华表示。

　　丛屹则认为，“资金为王”的时代没有过去，调控之下，“加快资金周转加上精细化管理和品质化运作”的思路不能丢。“经验上，降价10%左右，启动销售的效果仍然是明显的。”丛屹对新金融记者表示。