房企密集拿地的逻辑：部分地价回到2008年

来源:21世纪经济报道 2012-09-20 10:17 http://www.mnw.cn/

　　房企近期密集拿地的消息，被渲染成“抢地潮”引发房价上涨的风向标。

　　对此，万科总裁郁亮一语“道破天机”：此时出手拿地并非下注后市回暖，而是低价补仓。部分区域的地块价格几乎回到了2008年。

　　9月11日，万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让总价的纪录。这也是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元，超过了8月全月。

　　郁亮表示，地方政府下半年推地较多，万科下半年比上半年买地多。近期的频繁拿地与对后市是否看好并无直接关系。万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。

　　郁亮所说的“合适”标准有三个指标。他告诉记者，以9月刚拿下的安徽合肥总价30多亿的地块为例，万科认为，整个珠三角产业转移过程中，安徽成为了转移点之一；高铁等交通运输条件好；安徽属于人口大省。这三个点支撑了需求。此外，在出让条件上，地方做了修改，剔除了商业性用地，万科才肯出手拿下。

　　对万科来说，合肥地块是一笔非常合算的买卖。据统计，今年上半年，合肥市区（不含四县和巢湖市）成交36宗地块共2799.9亩，成交单价为230万元/亩，成交总金额64.4亿元。230万元/亩的成交单价更是接近2008年的水平。地价较高峰期下跌超过40%。

　　华润9月7日以10.84亿购买成都的地块也是类似。成都9月份为了解决财政问题，推出一批土地，其地价也比高峰期下降很多。

　　但上述“抄底机会”并不是土地市场的全部。据中国土地勘测规划院数据，二季度地价水平已呈现出趋稳略升的态势，预计三季度商服和住宅等房地产用地价格将持续上升。对房企来说，拿地的机会窗口稍纵即逝。

　　值得指出的是，除了万科、龙湖等少数房企，整体拿地意愿并不高。根据中原集团研究中心监测数据，8月份10家标杆房企总购地金额仅为111亿元。

　　部分密集推地的城市，出让情况并不理想。北京从9月12日开始竞价的17宗地块，仅2宗获得报价。9月7日，厦门公开出让17幅地块，总成交额为30.563亿元，其中10幅地块均以底价成交。9月19日成都国土局挂牌出让2宗土地，由于位置偏远，最终双流地块流拍，都江堰地块以底价拍出。

　　开发商对公开招拍挂市场心存警惕。保利地产内部人士对本报记者说，公司现在拿地基本上是之前考察了很久的地块，并且更倾向于旧城改造用地和合作开发。

　　而土地出让中宅地的减少，使得开发商拿地意愿不高。中国土地勘测规划院报告指出，二季度以来，土地供地结构性调整明显，以交通水利用地为主的基础设施用地占比增加，房地产用地占比处于近年来的历史低位，活跃度明显低于往年。其中，保障性住房用地又挤压了商品房用地空间，占住宅用地比重为26.70%，同比增加8.10个百分点。

　　北京中原市场研究部分析认为，土地整体市场截至目前成交依然惨淡，预计2012年北京土地市场出让金难以突破700亿。

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