楼市步入寒冬 昔日地王为100%高溢价买单

　　拿下地王，这在昔日绝对是风光无限的事情。然而自本轮调控以来，楼市步入寒冬，当年打破头、高举债拿下的地王，而今却成了烫手的山芋。近日，央视连续报道了北京、上海、广州三大城市昔日“地王”的现状，引发业界对地王的关注。事实上，几乎所有近两年高溢价成交的“地王”都面临价值重估，开发者只能通过降价出售或者延迟开工来化解困局。

　　据北京中原统计，北京市从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，其中大部分已经进入开发环节，但这些高溢价地块的土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最高。“大部分地王项目的签约情况并不理想。”中原地产三级市场总监张大伟向南都记者表示，2009年来的地王项目，在目前已经大部分都进入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多“这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负。”

　　地王项目卖不动

　　“地王项目土地占售价比高达39.2%，超过普通项目一倍以上，地王项目销售困难，特别是成本高的部分地王，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过高，明显影响了定价的空间。”张大伟说。

　　以北京为例，公开资料显示，2011年4月13日，大望京2号地投标企业只有3家，其中最高报价30亿元，仅比底价高出1.7亿元，折合楼面价7760元/平方米，与去年9月的3号地相近。但2010年3月诞生的大望京1号地王，楼面价却高达24066元/平方米。

　　地王周边地价不断下降使得地王项目难以卖出高价。2009年，远洋地产[简介最新动态]旗下的远东新地[最新消息价格户型点评]以48.3亿打败近20家房企拿下亦庄新城地块，目前仅销售了1.5亿元，不足当时拿地金额的3.2%.而位于北京通州的润枫领尚[最新消息价格户型点评]也是当年赫赫有名的“地王”，如今售价14723元/平米，比开盘时17947元/平米的价格下降18%.

　　不单单是北京地王项目不断降价，位于上海外环的新城公馆项目更是打出每平方米直降7000元的广告。此前的2009年12月，该公司以9.5236亿元的代价，拿下上海嘉定南翔的这块土地，楼盘价格高达13199元/平方米，一举刷新了南翔楼盘价的最高纪录，但是目前，这里新房源的销售价格只要19000元每平方米，而这个项目在刚开盘时报出的单价为25000元。

　　此前备受关注的上海“房闹”事件项目亦是地王出身。位于上海嘉定区的龙湖郦城[最新消息价格户型点评]，销售价格从每平方米18000元，降到14000元，进而引发老业主打砸售楼处。公开资料显示，这个项目就是昔日这个区域溢价率最高的“地王”。2009年12月，龙湖地产[简介最新动态]以17.3亿元的价格拍下这块地，溢价率高达417%.

　　而历来被认为在全国四大一线城市中相对理性的广州楼市中，地王项目的现状更是悲惨。据多家媒体调查显示，自2005年广州首次诞生地王，迄今为止共产生了52块地王，其中15块在建，7块未动工，至今已开发售罄的地王只有8块。未上市的22块地王的总占地面积达234万平方米，接近广州一年的住宅用地供应量。

　　“全国地王”被贱卖

　　“目前整个市场的态势还是存在量稳价跌这种状态，在这种情况下，成交的价格如果出现10%到15%整体的下降，政策有可能逐步放松，但是不会像2009年那样一下子放开整个市场。”广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示，寄望于楼市回暖后再推地王项目的想法不切实际。

　　尽管卖得很肉痛，但不卖则意味着巨大的风险。已经公布11月销售业绩的15家全国标杆房企的业绩非常惨淡，其中有14家均明显下滑。甚至连一直以产品适销对路而实现快速周转的万科[简介最新动态]，也首次出现了连续4个月出现销售金额同比下滑。而另一方面，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。三季度报显示，房企库存市值已经达到了上万亿，而且在目前银行信贷收紧的情况下，开发商目前的资金链非常危险。

　　在认清楼市步入寒冬将是一个长期过程后，开发商们开始做出抉择。11月2日，上海证大[简介最新动态]发布公告称，以95.7亿元人民币出售拥有“上海外滩地王”(外滩8-1金融地块)的上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司的股权。资料显示，2010年2月1日，上海证大置业击败众多竞争对手，以总价92.2亿元取得这块5.7公顷土地的开发权，楼面地价达到每平米3.4万元，创造了当时全国总价地王。上海证大表示之所以出售该地块股权的原因是：“发展地块所需大量资金，将为集团带来财政负担。”

　　根据上海证大2011年上半年报显示，截至6月30日，证大营业额13.2亿元，较去年同期下降53%，主要是因为交付的物业比去年同期显著减少及财务费用增加；证大流动负债总额为157.27亿港元，相比去年底增加负债28.54亿元。与此同时，证大面临着短期债务的到期风险，证大五道口曾与新华信托2010年10月签订协议，为海之门融资9.58亿元，将于明年3月到期。此外，一笔2007年6月发行的1.3亿美元优先贷款票据将于明年6月到期。显然，对于销售不畅和资金承压的开发商而言，即便是再好的地块，也已无心留恋，生存下去成为房企度过寒冬中的第一要务。

　　割肉还是冬眠？

　　“地王只能走高端路线，地价占到整个开发成本的30%-50%，有的还要更高。现在广州还有天价楼，基本上没有一套卖出去，也在白云新城附近，但是因为前来购买者都是少数群体，比如说每一栋别墅都要几千万，只能是针对少数群体，所以它也不着急，卖一套算一套。”广州社科院研究员彭澎向南都记者表示：“对于开发商而言，最好的策略依然是慢慢来。在资金链尚可的情况下，他能够坚守个2-3年的话，他不会急。即便是未来两年中，资金链出现紧张，开发商也可以通过其他普通项目上降价实现快速销售的方式来补充资金，但前提是这个开发商有实力，否则就可能会有破产的风险。”

　　不管是割肉还是冬眠，国内大大小小的开发商已经放缓了拿地的步伐，或者迟延开工的进度。而在这种情况下，首当其冲的就是土地市场的萧条。中原地产统计显示，2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减少占比达到了30%.

　　值得关注的是，土地市场的萧条中亦不乏横空出世的“地王”。港资房企近日频频“跑马圈地”，抄底国内土地市场：9月28日，原昆明市政府两宗商业地块出让，经过83轮的激烈角逐，恒隆地产以34.97亿元夺下，并制造了今年昆明的总价地王。10月24日，珠海市唐家湾情侣北路(南段)两宗商住地块被仁恒置地联合其他两家企业砸下近30亿元收至麾下，创下珠海主城区今年挂牌转让的单价地王。而香港瑞安集团则以31.98亿元的底价将南京今年以来最大体量的G51麒麟科技园商住地块揽入怀中，成功跻身南京“地王”。