楼市悲观预期或超08年 未来以价换量力度增大

　　据最新发布的全国房地产开发和销售数据，8月楼市主要指标略有回升。但宏观经济运行指标，如工业增加值、投资和消费等指标则继续下行，反映出经济寻底的过程尚未结束。楼市究竟会“向左走”，还是“向右走”，不确定性因素仍很多。笔者以为，从各方面指标比较看，今年以来的楼市运行与2008年惊人相似。所以，回顾一下2008年楼市的运行轨迹，或许从中能捕捉到未来楼市的某些信息。

　　首先，宏观经济背景非常相似。2008年，在国际金融危机的巨大冲击下，我国经济增速从高位急剧回落，当年四季度GDP增长从三季度的9.6%急剧下降了3个百分点。分季度看，2008年四个季度GDP增速连续回落，且回落速度明显加快。工业增加值、出口均出现高位大幅回落。今年以来，我国宏观经济运行下行压力明显加大，一、二季度GDP分别增长8.1%和7.6%。7月以来，宏观经济仍在寻底。8月官方和汇丰中国制造业PMI指数均明显回落。作为经济先行指标的发电量增长也明显放缓。出口需求大幅萎缩，7月出口增速由6月的11.3%降至1%。工业企业经营压力增大，社会就业预期不稳定，消费增长放缓。

　　其次，住房供应指标运行态势基本相似。一是房地产开发投资增速均连续回落。2008年，全国房地产开发投资增长20.9%，较上年下降9.3个百分点；今年1至8月，全国房地产开发投资增长15.6%，较上年同期大幅回落17.6个百分点，且总体呈现出逐月下降的态势。二是房屋新开工面积增长显着放缓。2008年，全国房屋新开工面积增长2.3%，较上年下降17.1个百分点。今年1至8月，全国房屋新开工面积下降6.8%，而上年同期为增长25.8%。三是房屋竣工面积增速显着回落。2008年，全国房屋竣工面积下降3.5%，而上年为增长4.3%。今年1至8月，全国房屋竣工面积由年初增长45.2%大幅下降至20.2%。需要注意的是，今年1至8月全国房屋竣工面积增速比上年同期上升了5.5个百分点，突出反映了当前房地产开发企业的去库存压力较2008年更大。四是土地购置面积急降。2008年，全国房地产开发企业本年购置土地面积下降8.6%，而上年为增长11%。今年1至8月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%。截至8月末，全国待售商品房面积达3.2亿平方米，约为2008年末待售商品房面积的1.7倍，较上年末增长18.5%，足见房地产开发企业面临的去库存压力有多么严峻。

　　第三，住房需求指标均处于萎缩状态，商品房销售面积明显萎缩，居民购房意愿不足。2008年，全国商品房销售面积下降19.7%，而上年为增长23.2%。今年1至8月，全国商品房销售面积下降4.1%，而去年增长4.9%。虽然近4个月楼市销售回暖，但这主要是刚性需求集中释放的结果。从政策层面看，限购、限贷政策对投资投机性住房需求的抑制效果较为明显。按照商品房销售额和商品房销售面积推算，2008年全国商品房均价为每平方米3877元，2008年全国城镇居民家庭人均可支配收入为15781元，以3口之家居住100平方米计算，房价收入比为8.2。今年上半年，全国商品房均价为每平方米5834元，全国城镇居民家庭人均可支配收入为12508.5元，照此推算的房价收入比为7.8。尽管如此，部分热点城市，如北京、上海、杭州的房价收入比则在明显恶化，主要是房价涨幅显着超过收入增幅，再加上收入和财富分配呈两极分化，实际上具备购买条件的刚性需求总量较2008年有显着下降。2008年二季度，央行全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月内打算购买住房的居民占比为15.1%，处在历史较低水平。今年二季度，央行全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月内打算购买住房的居民占比为15.7%。

　　综合住房供应各项指标分析，当前房地产开发企业对楼市运行的悲观预期可能要超过2008年。当然不能不提的是，为应对国际金融危机挑战，2009年我国启动了4万亿经济刺激计划，及时将适度从紧货币政策调整为适度宽松的货币政策，有效扭转了经济下滑态势。目前，我国宏观经济下行压力仍未缓解，各地陆续出台了规模较大的稳增长投资计划。但考虑到全球经济再平衡过程中新的经济增长点尚未形成，经济刺激计划只能暂时缓解经济下行压力，且效果明显弱于2009年，并伴有较大的副作用。不仅如此，由于地方政府财力有限，投资计划能否顺利实施存在较大不确定性。因此，综合各方面因素看，笔者预期，未来开发商“以价换量”加快资金回笼的力度可能会有所增大。