8月楼市量价齐跌 金九银十成色难料

　　9月，楼市的传统销售旺季“金九银十”拉开大幕。然而最新出炉的房地产市场数据却并没有延续前几个月火爆的势头。中国指数研究院3日发布数据显示，8月百城新建住宅均价环比涨幅收窄。在价格涨幅放缓的同时，成交量环比也出现明显下降。

　　不过，在资金和库存压力减少的情况下，房企追求利润的欲望开始增强，房价上涨的压力增大。与此同时，中央层面一再明确传达出抑制房价、坚持调控不放松的信号，调控储备政策预期升温，今年的“金九银十”成色难以预料。

　　量价齐降的8月

　　上半年楼市量价齐升的小高潮在8月开始降温。

　　根据中国指数研究院发布的数据显示，2012年8月，百城住宅平均价格为8738元／平方米，环比上涨0.24%。与7月相比，8月环比下跌的城市个数增加７个，跌幅在1%以上的有5个城市；涨幅在1%以上的有10个，较7月减少12个。

　　从数据看，虽然房价连续第三个月上涨，但涨幅已有回落。在价格涨幅收窄的同时，楼市成交量也出现明显下降。北京中原市场研究部统计数据显示：8月，全国典型的54个城市新建住宅签约套数为262416套，环比出现5.7％的下调。

　　一线城市的房地产成交情况也在8月出现明显的变化，根据北京住建委网站公布的统计数据，全市8月包括新建商品住宅和二手住宅在内的住宅网签总量为28215套，环比下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅达到12.4%。

　　8月上海楼市同样开始降温，数据显示，8月上海市新建商品住宅成交面积为80.22万平方米，环比下跌6.63%；成交均价22651元／平方米，环比下跌7.9%。另据广州市房管局公布的数据，广州8月新建商品住宅网上签约面积72.70万平方米，环比减少9.5%；网上签约均价13780元／平方米，同比下降3.2%，环比下降3.7%，呈现出明显量价齐降的状况。

　　房企难关已过

　　虽然8月房价及成交量数据出现了明显的回调，但在业内人士看来，这并非意味着市场回暖趋势的整体转向。从刚刚公布完毕的房企中报和各地推盘、推地的情况看，房企已经渡过了上半年去库存压力最大的时期，开始从容布局未来市场。

　　截至8月31日，149家沪深上市房企已经全部公布2012年上半年年报。根据中报数据，上市房企上半年营收增长明显，从库存来看，上半年房企谨慎拿地和以价换量的策略取得明显的去库存效果，销售额及其带来的销售回款迅猛增长，上半年末房企持有现金增速明显。地产行业最艰难的时刻似乎已经过去。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，随着房企资金和库存压力减小，房企对于利润目标的追求已开始增强，或将从跑量转向保价。

　　房企加快推盘的速度。数据显示，8月份，北京共有34个项目计划入市，创今年来月度开盘量新高。上海8月全市预计有40个住宅楼盘开盘，环比7月的实际开盘量上升近七成。根据世联地产监测的20个城市推盘统计情况，9月仍是推盘高峰期。链家地产市场研究部统计，9月，北上广深四个一线城市共有104个商品住宅项目入市。

　　房企拿地节奏明显加快。截至8月30日，北京土地整理储备中心数据显示，9月入市地块达到27块，共约268.1公顷。上海市规土局网站公告显示，上海9月份将有最少22幅经营性用地出让，占上半年总量的72％。拿地频率和意愿的提高从一个侧面反映出房地产企业对后市信心的增加。

　　“金九银十”难见大涨

　　一面是8月成交量价的双回落，一面是房企压力骤减，从容布局推盘的新动向——已经拉开大幕的“金九银十”成色仍难预料。

　　不过，在中央三令五申房地产调控不动摇的背景下，即便9、10月间市场出现进一步回暖，也很难再现大涨的局面。

　　8月31日，国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。

　　链家地产市场研究部常清认为，坚持调控不放松是目前监管层一致释放出的信号。而楼市政策在经过几个月的发酵后，接下来很可能会进入实质性阶段。调控储备政策预期升温，9、10月楼市难有大涨。

　　业内人士表示，提高住房供给量是平抑房地产市场价格的重要因素，随着中央层面的正确指引以及表态，下一阶段，我国将迎来房地产行业住房供应的高峰期。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，以价换量仍将是“金九银十”的主要策略。在遏制投资投机行为的背景下，刚需购买力逐渐释放完毕，同时，加大供应量，也使房价不再具备持续上升可能性。因此，今年的“金九银十”难现大涨局面。