多城低价卖地吸金 或助推金九土地交易步入高潮

　　2012年8月，包括北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高，环比上涨24。7%。但值得注意的是，土地出让金收入则大幅下滑五成，与此同时，土地成交均价亦环比下降三成，10个典型城市土地成交均价为1315元/平方米。

　　对此，业内人士指出，各大城市深受政策影响，土地市场依旧低迷，市场景气度低，地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。

　　“这直接导致地方财政吃紧，事实上，2012年将是地方政府债务风险最大的时期。”业内人士指出，在地方财政压力空前、土地市场复苏和房企资金压力缓解的多重情况下，“金九银十”期间土地交易将步入高潮。

　　土地成交连续4个月环比增长

　　2012年8月，10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高，共成交2475万平方米，环比上涨24。7%，同比下降21%。自2012年5月开始，土地成交已经连续4个月环比增长，但与去年同期比较依然处于低位。

　　“土地市场持续增长，且2012年8月创下了2012年以来新高，预示着土地市场已经开始解冻，不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。部分开发商对未来房地产市场乐观程度有一定提高。”上海房地产研究院副院长杨红旭在接受记者采访时分析指出。

　　然而值得注意的是，尽管土地成交量创年内新高，土地出让金则大幅下滑近五成，来自上海房地产研究院的数据显示，2012年8月，10个典型城市土地出让金收入为325亿元，环比下降9%，同比下降47%。从2010年12月达到近5年来最高值后，土地出让金收入开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达12个月，2012年8月跌幅同比较2012年7月缩小4个百分点。

　　2012年1-8月，10大典型城市土地出让金收入为1649亿元，与2011年同期相比下降52%。与此同时，土地成交均价亦环比下降三成，10个典型城市土地成交均价为1315元/平方米，环比下降27%，比2011年同期下降33%，降幅持续扩大。整体来看，2009年全年土地均价呈现波浪式上行，从2010年3月开始进入下行通道，至今连续9个月负增长。

　　对此，杨红旭称，各大城市深受政策影响，土地市场依旧低迷，土地流标流拍总量依然较大，市场景气度低，地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。

　　“土地出让金正处于历史低位，而土地出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强。”杨红旭作出以上判断。

　　金九银十将迎来土地交易高峰

　　事实上，受土地财政大幅缩水影响，地方财政压力正步入空前。根据财政部《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》的数据计算得出，预计2012年地方本级收入为57680亿元，地方本级财政支出为105281亿元，收支差额为47601亿元，差额较2011年增长19。1%，预计2012年的收支压力将大于2011年。

　　此外，审计署公告也显示，2011年-2012年将是我国地方政府债务集中到期的高峰时间段。2011年我国地方政府债务到期额为26246亿元，占全部债务总额的24。49%；2012年我国地方政府债务到期额为18402亿元，占全部债务总额的17。17%。

　　“由于2011年到期债务大部分将以再融资的方式周转到2012年，预计2012年到期债务本金额或超过3万亿”，杨红旭称，加上进入新年度后利息调整，2012年将是我国地方政府债务风险最大的时期。

　　在此压力之下，一线城市进入推地高峰，根据链家地产统计数据显示，北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平方米，环比增长30%，创年内新高。不过1-8月份累计依然下降超过40%。

　　链家地产市场研究部常清在接受记者采访时解释，一线城市受调控影响较大，土地财政萎缩明显，地方政府推地意愿较强，从2012年8月份一线城市推地情况看，不仅量的方面明显放大，而质的方面也相对较高，多幅优质地块推出加剧了2012年9月份土地市场升温的预期。

　　一方面是推地积极，另一方面，资金压力开始解冻的房企拿地热度也走向高涨。链家地产统计数据显示，2012年8月万科、龙湖、中海、金地4家大型房企拿地金额合计121。44亿元，环比2012年7月上涨了4。85%。其中龙湖和万科成为2012年8月房企购地的焦点。

　　常清对此表示，进入2012年下半年，大房企拿地表现尤为积极，在去库存取得明显成效后，加大土地储备扩张也尤为重要。尤其目前全国土地市场相比前两年波动较小，地价相对处于低位，同时由于调控后地方土地财政明显缩水，下半年地方政府推出优质地块的意愿也相对较高，这也促进了大型房企拿地的积极性。“2012年8月份正是上海、杭州等重点城市大幅推出优质地块吸引了房企的大幅拿地”。

　　“2012年9月土地市场或提前进入成交高峰期。”常清指出，2012年上半年全国的土地出让量较少，这与国土部下达的全国住宅用地的供应指标还相差甚远，因此，在地方财政压力空前、土地市场复苏和房企资金压力缓解的多重情况下，“金九银十”期间土地交易将步入高潮。