开发商卖房只卖"使用权" 变种小产权房隐患繁多

　　据中国之声《新闻纵横》报道，如果看见“办会员卡送房子”的广告，您会不会心动？如果摆着一套低于市场价的“安置用房”摆在您面前，您会选择吗？不过，付钱之前您可要睁大双眼，看看这种便宜的住房有没有房产证？是不是小产权房？

　　我们知道，小产权房是指只有使用权，没有产权的房子。它们多为农村集体用地上建设，没有正式的房产证和国有土地使用权证，不受法律保护。近两年，因为政府飞整顿治理，小产权房的命运扑朔迷离。不过，它们现在又变了个样子回来了。

　　地产公司用“使用权”代替产权

　　在网上，合肥某家地产公司推出了精美图片来展示他们即将销售的“养生公馆”，销售动态中显示，“养生公馆旨在全力打造老年公益事业与市场化运作相结合的全龄化亲情社区”，只是用户无法得到产权证，是通过“使用权代替产权”的方式来推广房产项目。

　　销售人员：我们后期销售方式是销售会员卡的形式，您购买会员卡，提供一套住房供您居住。产权是我们开发商自持，相当于您买了，我们供您使用，跟正常住房的使用年限是一样的。

　　那么这张会员卡需要多少钱呢？销售人员称目前价格还没有标明，应该与合肥市场均价相差不大。目前，我们对这片地的土地性质不得而知，但是谈起房子所在位置时，销售人员提到：

　　销售人员：在植物园里面，旁边是某某水库，那边现在不允许建普通住宅，也就是我们这种养生的社区才能建，因为它是水源地，所以不允许建。

　　没有产权证，谁来保障用户财产不受损失呢，销售人员这样回复记者：

　　销售人员：中途您想卖，自己把会员卡转让或者退出都是可以的，就是您享有会员卡的任何权利，但就是没有产证，产证没有分割。项目后期如果运营不好的话，您可以直接退出就行了。

　　在郑州，一些打着城中村拆迁后“村民安置用房”名义的房子也在销售，这些楼盘没有商品房预售证等手续。在郑州西环路与中原路交叉口，某楼盘销售的房子每平方米4000多元。售楼工作人员表示，他们不销售产权，只对外出租使用权。

　　变种小产权房隐患多

　　据记者调查，在全国，这样“无名无份”的房子已经形成了一定的规模和体量。无论入市形式有多花俏，究其本质，还是变了脸的“小产权房”。买这种房子有没有风险？365地产家居网新闻中心主任郭红兵一语中的，没有产权只有使用权其实是小产权房的变种。现在随着房地产调控压力的增大，很多开发商原来想通过拿到非上市交易的土地，再通过土地变性来上市，这一条路被我国严格的房地产管理政策所控制，现在只能打一个擦边球，绕过土地性质变更这条路来运作。

　　郭红兵：这类土地大致来说，可以看到这样几种土地性质：一般来说，都是社会福利性质供应的土地，委托开发商建设一些社会公益福利项目；另外一类以农业产业园方式出让建设的项目；还有就是一些工业用地项目，这些都不是商品住宅用地，按说在商品住宅市场都是不可以出售的。

　　郭红兵提到，这种类型的小产权房，存在的隐患非常多。如果开发商销售完毕的话，整个的资金和利润都会收回。但是却把后面的一些不确定因素，就丢给了长租或者购买房子的普通购房者，实际上这是一种风险的转嫁。

　　郭红兵：比如说长租期，在这么长的时间段内，是否开发企业还存在，土地性质有没有可能发生变化，这些无法做一个长期的判断；流通方面也受到很大的阻碍，你在销售过程当中，也没有法律能够去保护你，因为我们国家的二手房销售政策，必须是在房产主管部门有登记的房产才可以在市场上销售，而这些房产往往是一个大证捏在开发商手中，个人想出售的话，卖家就要掂量掂量。

　　经济学家、中国之声特约观察员马光远认为，变种小产权房如果建在耕地有可能面临拆迁的风险，而假借养老、养生项目，则有可能被有关部门处罚。目前，小产权房政策并不明朗，变种的小产权房也在打政策擦边球，目前要紧的是尽快出台小产权的治理方案和政策。

　　马光远：小产权房有一个特殊的历史背景，不可能一棍子打死，集体用地无法直接流转，治理小产权房不仅仅是治理产权问题，更重要的是土地问题。如何让农民和集体从土地流转中获得收益，要提上日程。