小产权房曲线入市 开发商打擦边球购房者无保障

　　居者有其屋”这是两千年前孟子的社会理想。而今，一些人为了这个理想转而投向规则之外的小产权房。在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房的命运更加扑朔迷离。

　　日前，记者调查发现：小产权房通过“以租代售”、“使用权代替产权”等方式换装入市，悄然变为“养生会馆”、“农业生态房”等身份。这种小产权房给用户带来多少安全感，购买房子的用户是否存在风险？

　　小产权房曲线入市

　　售楼人员信誓旦旦保证无问题

　　合肥一家地产公司推出了精美图片来展示他们即将销售的“养生公馆”，只是他们的房子用户无法得到产权证，是通过“使用权代替产权”的方式来推广房产项目。

　　销售人员：我们后期销售方式是销售会员卡的形式，您购买会员卡，提供一套住房供您居住。产权式我们开发商自持。相当于您买了，我们供您使用，跟正常住房的使用年限是一样的。

　　没有产权证，谁来保障用户财产不受损失呢？销售人员这样回复记者：

　　销售人员：中途您想卖，自己把会员卡转让或者退租都是可以的，就是您享有会员卡的任何权利，但就是没有产证，产证没有分割。项目后期如果运营不好，您可以直接退出。

　　在郑州，一些打着城中村拆迁后“村民安置用房”名义的房子仍然在销售，这些楼盘也没有商品房预售证等手续。在郑州西环路与中原路交叉口，某楼盘销售的房子每平方米只有4000多元。售楼工作人员表示，他们不销售产权，只对外出租50年的使用权。当谈到能否办理按揭时，得到的答案是否定的。

　　售楼工作人员：那你就不要考虑了，我们这个房子不适合，我们这都是一次性付款，5年之内是不能买卖的，不做按揭的。

　　除了公开销售安置房，还有一些楼盘的销售人员对房屋性质闪烁其词。另一家楼盘工作人员说，业主可与房地产商签订长期租赁协议，虽然没有房产证但能保证业主居住无忧。

　　工作人员：不可能出现问题。我们这么大的社区，不可能买了之后再扒了，这么多家住户，又不是只有你一家，肯定不会有什么问题的。

　　价格便宜引关注

　　专家称小产权房将风险转嫁给了购房者

　　一套房子在中国人的观念中，不仅是居住功能，还有心理上的安全感。但记者调查，在全国这样“无名无份”的房子不在少数，那么这些变异的小产权房，会给用户带来哪些隐忧呢？

　　郑州市民王先生在省内购买了一套小产权房，价格便宜是选择的最重要指标。

　　王先生：它属于把原来村的地拆掉，进行开发，没有房产证，都是村里的老百姓在买。商品房都达到6千、7千、8千，东区都一万多了，西区最平均价格也得5800左右，经济适用房也要2800、3000，没钱的人买小产权房，还值得。

　　郭红兵一语中的，他提到“以租代售”等都是小产权房的种类，随着房地产调控压力越来越大，现在很多开发企业原来想通过拿到非上市交易的土地，过一段时间通过土地变性来上市，这一条路被我国严格的房地产管理政策所控制，只能打一个擦边球，绕过土地性质变更这条路来运作。

　　郭红兵：这类土地大致来说我们可以看到这样几种土地性质，养老地产，一般来说，都是社会福利性质供应的土地，委托开发商建设一些社会公益福利项目，另外一类以农业产业园方式建设的项目，还有就是一些工业用地项目，这些都不是商品住宅的用地，按说在商品住宅市场都是不可以销售的。

　　郭红兵提到，这种类型的小产权房，存在的隐患是非常多的。如果开发商销售完毕的话，整个的资金和利润都会收回。但是却把后面的一些不确定因素，丢给了长租或者购买房子的普通购房者，实际上这是一种风险的转嫁。

　　郭红兵：长租期，在这么长的时间段内，是否开发企业还存在，土地性质有没有可能发生变化，这些无法做一个长期的判断。流通方面也受到很大的阻碍，在销售过程中，没有法律能够去保护你，因为我国的二手房销售政策是，必须在房产主管部门有登记的房产才可以在市场上销售，而这些房产往往是大证捏在开发商手中，个人想出售的话，买家就要掂量掂量。