深圳房价走势竟在"跑过山车" 楼市观望再观望

　　深圳楼市怪象：这边是个别楼盘热销、千人购房，那边是成交量出现下滑，反弹势头明显减弱。进入8月，深圳楼市格局渐显迷雾，走向不甚明朗，连续两周的新房成交价更是出现“心电图式”的涨跌反复。业内人士称，刚性购房需求逐步释放殆尽以及调控政策的不确定性，深圳整体楼市陷入观望氛围。

　　8月，深圳楼市格局渐显迷雾，走向不甚明朗，连续两周的新房成交价更是出现“心电图式”的涨跌反复。

　　反弹势头明显减弱

　　“目前的楼市格局有些难以琢磨。”一位市场研究人士在谈及近期深圳楼市时表示，眼下深圳新房成交量下降，二手房的成交活跃度有所下降，买家竞价出手购房的意愿不强。市场观望氛围日益浓厚。

　　上周末，龙华一楼盘开盘，吸引数千人前来参与购房，但是，这并不能成为市场持续回暖的一个信号。业界人士更倾向于将其视为个案。

　　楼市进入8月反弹势头明显减弱。记者从多个渠道了解到，8月上半月成交量出现下滑，观望情绪再度加重。新房价格也出现了“心电图式”的涨跌反复，在前周下跌了一成以后，上周却又出现了逾一成的涨幅。二手房价连续8周以来，首次出现较大幅度的价格波动，上周环比下跌超过了一成。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，8月份的市场行情明显变淡了许多，二手房市场表现更加充分，看房量和成交速度都有较明显的回落。

　　据中原地产统计数据显示，同7月同期相比，8月上半月访客量相对放盘量增量有所下降，供求比由7月份的0.42上升到0.44，供求关系有所减缓，观望情绪转浓。

　　多重因素促成市场观望

　　“多重因素促成了市场观望。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“市场供应在经历了前两个月大幅放量后，8月出现了萎缩，甚至有少数开发商捂盘，使得供应关系发生变化；此外，自央行两度降息以来，关于房贷利率优惠调整不断，现在又有一些银行开始取消首套房贷利率优惠，这让还没享受多久优惠政策的购房者对信贷政策产生怀疑，进而暂缓置业计划。”据中原地产统计，8月上半月深圳新房推售面积为10.5万平方米、755套，相对于7月同期的21.6万平方米、1573套，降幅逾五成。

　　贺晓丽认为，经过长达5个月的消化，支撑楼市成交量回暖的首次置业的刚性购房需求和积蓄已久的豪宅购房需求逐步释放殆尽。与此同时，限购从紧，使得改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市的持续回暖；再加上近来中央接连表态要严控房价反弹，并对全国16个省市的房地产市场调控政策的执行情况进行督查，如果房价反弹必定有新的调控政策出台的预期，使得购房人因担心下半年房价反弹而产生的恐慌性购房情绪逐渐平复。

　　世华地产记者了解到，8月份以来，部分片区门店成交量、看房量较前期有所减少。经过近几个月购房需求的持续释放，刚需释放已经接近尾声，使得近期客源有所减少；另一方面，四大国有银行取消利率优惠，首套房贷利率优惠收窄使得购房成本增加，因此部分置业者再次观望。

　　“金九银十”或有盼头

　　在去年，深圳楼市曾经出现过观望，并一度持续了数月之久。当前的观望氛围需要多长时间能够打破？

　　“目前的深圳楼市观望还是暂时现象。”宋丁认为，业界认为后手调控政策最大的可能是房产税扩容，但这一“靴子落地”的可能性较小，毕竟这一轮行情是由刚需发动的，主管部门尚不会打压刚需。在政策风险释放后，观望氛围将很快稀释。

　　中原贺晓丽认为，眼下的观望或将持续到9月份，届时深圳楼市可能会迎来“金九银十”，成交量有望在四季度放大。

　　现在有迹象显示，开发商开始将宝押向“金九银十”，拟大幅增加供应。不过，房企对“金九银十”的期待也面临库存居高不下的压力。截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。业内普遍认为，楼市能否再现“金九银十”主要并不取决于开发商的供应热情，而在于调控政策的不确定性。

　　宋丁表示，“金九银十”已经沦为一个概念，并非铁定规律，置业者不要指望楼盘在秋交会上有大幅优惠，下半年决定成交量的仍是价格。

　　政策走向不确定性是主因

　　深圳楼市陷入观望的同时，北京、上海和杭州等地房地产市场也传来了观望信号。

　　8月，北京楼市回暖止步，置业者观望直接造成成交量的回落。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，8月上半月(1日~15日)北京全市新房和二手房成交量双双回落，住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为12232套，比7月同期下跌8.9%。其中，北京一手住宅网签总量为6248套，与7月上半月同期相比下跌了5.3%；二手住宅网签总量为5984套，与7月上半月同期相比大幅下跌了12.5%，比7月下半月的成交量更是大幅下跌了41.9%。

　　在房价方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，8月上半月北京市一手房成交均价为20713元/平方米，延续稳中有降的态势；二手住宅成交均价为21988元/平方米，与7月份房价相比上涨了0.4%。

　　而上海楼市也在近日陷入低迷，购房者也重新陷入观望状态。8月6日至12日，上海市商品住宅成交面积为14.24万平方米，环比前周下跌33.5%；成交套数1127套，环比下跌33.3%；商品住宅成交均价为23517元/平方米，环比前周下跌6.9%。而商品住宅成交量更是跌破15万平方米，创造近18周的最低成交纪录。

　　自8月以来，杭州新楼盘的开盘量明显下降。据业内人士估计，8月份新入市楼盘约33个，而7月份有近50个楼盘，数量明显下降。二手房的成交活跃度有所下降。据杭州透明售房网数据，8月6日至8月12日，杭州主城区二手房共成交413套，比前一周减少131套，环比下降24.08%。当地业内人士称，8月以来，杭州二手房成交量环比下降15%，市场进入小幅回暖后的二次观望期。

　　房地产调控政策走向的不确定性成为观望氛围扩散的主要因素。事实上，近期国务院督查组已经显现出房地产调控从严调控的明确方向。有消息称，目前，中央政府和各部委已有储备政策，静候市场反应而变化。业内人士表示，静观其变，等待政策和市场方向的明朗，成为很多置业者观望的最大理由。