陈志龙：高房价是定时炸弹调控须坚持不动摇

来源:第一财经日报 2012-06-14 15:32 http://www.mnw.cn/

　　5月以来，房地产市场充斥诡异的信号：

　　一些经济学家、房地产业内大佬纷纷跳将出来，为房价打气，大致的意思是，整体经济不景气，外围市场很低迷，在此危难之时“房价下跌很可怕，所以房地产调控可能要中止”。

　　而有关楼市的“好消息”也扑面而来：有报告称，过去的红5月中，40个大中城市逾六成成交上升。北京中原市场研究部的报告称，5月北京新房均价为每平方米2.01万元，比4月均价上涨3.8％。

　　而一些财税收入锐减的地方政府，也忍不住打起了“微调”扶持楼市的擦边球，当然是以“引导合理住房需求，改善居民居住条件”的刚需的名义进行的。

　　恍惚间，似乎楼市调控政策已经“到头”、房价已经阶段性“见底”，投资者又可以入市抄底了。

　　但笔者通过对南京、苏州、无锡等地的房地产市场的实地考察发现，楼市成交确有反弹，不能寄望太高；复苏无动力，亦无从谈起。

　　从5月份一些城市的成交活跃来看，有其合理的一面。本轮楼市调控两年多来，因观望压抑而被搁置的刚需确实有释放的现象。不少开发商也不再观望，迫于流动性的考虑，正抓紧降价出货。应该说，这是各方理性博弈的结果。

　　但是，要知道，刚需难以拯救中国楼市过度泡沫化的危局，短期波动亦难言政策转向和市场转机。

　　一个不容回避的残酷现实是，楼市把大多数人的利益都裹挟其中。在长期畸形繁荣的市场中，高房价、高地价使得地方政府的利益得到了最大化实现。市场参与者的杠杆率比任何时候都长，在“强大的房地产势力”利益链条中，政府的力量、金融体系的力量、房屋持有人的力量错综复杂，相互交织，加大了市场的非理性亢奋，不断延缓拉长调整时间。但这些力量从根本上都难以阻止泡沫最终破灭的宿命。因为金融杠杆引发和堆积的泡沫终有天花板，当这一过程到达顶点后，去杠杆化的过程必然使得市场回落。

　　2008年美国的次贷危机当然有衍生品的因素在里面推波助澜，但根本的原因还在于根本无力贷款买房的人被忽悠着去贷款买房，终至泡沫破裂。西班牙当前所遭遇的银行危机的一个重要原因，也是全球金融危机对其虚高房价的刺破。

　　要再次提醒的是，无论是次贷危机爆发前的美国楼市，还是现在僵持胶着的中国楼市，多数人都存在利益驱动下“永远繁荣”的一厢情愿思维，笔者认为这才是房地产市场最大的不确定性风险。

　　正如格林斯潘在《我们的新世界》一书中，回顾为什么政府不及时干预市场的疯狂时的回答：“选票对政治家来说是至关重要的，如果采取措施打压资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为它牵涉面太广了，几乎影响到所有的中产阶层，任何导致资产价格下跌的政策都‘不得人心’。美联储不想被人控告，是我们破坏了大家的投资计划——你们可以想象我在国会熬夜开听证会遭炮轰的情形……”

　　格老的一席话说明，任何国家的资本市场、房地产市场中，决策者、监管者都可能有着太多自身利益而投鼠忌器，而市场参与者、投资者都有着太多的理由一味狂热。但那是十分危险的。

　　总之，高房价依然是我们社会经济中的一颗定时炸弹，主动脉血管上的一颗胶质瘤，需要调控毫无疑问，必须坚持不动摇；而房地产确实深度附着于中国的经济体系之上，牵一发而动全身，当此经济下滑不断呈现、需要“稳增长”的情境下，如何排除险状，还需要智慧和技巧。

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