国土房产局总规划师详细解读商品房预售管理新规

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　　商品房建设要达到什么标

　　8层以上商品房

　　至少建到7层

　　此条规定提高了商品房预售许可的门槛，可以说是新规中的最大亮点。

　　“以前，预售商品房项目工程形象进度要求四层以上的商品房项目，有地下室工程的，只要完成基础和首层结构工程就具备了预售条件，现在8层以上（含8层）的项目至少要建到7层，从进度上看，工期差不多要延缓三到四个月，对开发商的资金要求就更高了。”卢海林表示，我市原有预售许可门槛是十几年前制定的标准，与其他省市相比偏低。如，北京、重庆需达到1/2以上，上海、深圳需达到2/3以上。我市商品房市场长期较为火爆，开发企业资金较为充足，提高预售许可门槛有利于房地产市场宏观调控，预防烂尾楼发生。同时，进一步建立和健全优胜劣汰的竞争机制，增强适应房地产市场宏观调控能力，减轻购房人风险，保障购房人合法权益。

　　此外，按照此前的规定，商品房预售可以按照单栋进行计算，只要单栋完成投入的25%便可以预售。但今后是完成整个项目工程建设总投资的25%进行计算。这对于开发商的资金成本要求又加大了。

　　业内人士介绍，厦门楼市以前也出现拿地不到几个月便开始销售的高效率快节奏的开发商行为，而如此快的进度，其实让开发商资金回笼的非常迅速，开发压力大幅减轻。而将预售门槛提高后，开发商推盘节奏就会受到控制，资金要求会随之提高，如此情况下，拿地就需要多家考虑了。所以这条规定在一定意义上会控制房企争相竞拍土地，从而对抑制高价地出现也有积极作用。

　　对购房者来说，这也算是条利好消息，因为在此之前许多购房者在自己购买楼盘什么都没有的情况下，形势所迫买房。而现在，购房者可以大体了解到楼盘的建设情况以及周边配套，购房将更加安心。

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　　预售资金如何加强监管？

　　建立信用档案

　　探索监管新模式

　　房子还没建好，开发商却因资金链断裂“跑路”了，上万元的预付款打了水漂。如何加强对开发企业预售资金的监管，成为我市房管部门考虑的重点。

　　旧规里，虽然确立了预售资金监管制度，但免监管的门槛偏低。开发企业只要自有资金达该项目投资额50%，或满足具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质等条件就可向房地产交易机构申请免除监管。但据了解，较低的“门槛”也给不少开发企业钻了空子，实际受监管的企业不到5%。

　　“为加强资金监管，我们正在建立预售资金监管配套办法，明年1月1日起执行。”卢海林介绍，预售资金监管目的是确保“预售资金专款专用，防止烂尾楼”发生。为更好保障预购人的资金安全，维护预购人权益，规章将免监管条款改为“预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况，确定免除预售资金监管的预售人名单”。

　　据悉，预售资金监管配套办法将根据预售人开发资质等级、银行等机构的信用评级、自有资金以及日常预售行为监管等情况，综合评价预售人的信用级别，并确定免监管名单。对于在预售人信用档案中，信用级别较低的，预售主管部门将在实施日常检查和专项检查时，列入重点对象，加强监管。

　　今后或由第三方对资金进行监管

　　卢海林介绍，目前全国的商品房预售资金监管主要有行政监管、银行监管、第三方监管三种模式。相比而言，商业银行更加注重资金安全，也具备资金管理的专业性和合法性，由其作为监管主体，开发企业与其签订监管协议，银行业主管部门实施监督管理，土地房屋行政主管部门实行监督检查的管理模式更为科学。北京、杭州、南京、成都等城市普遍采用的都是银行监管的模式。

　　在新规的附则中指出，预售主管部门可以调整商品房预售资金的监管模式，由预售人委托商业银行等第三方对预售资金的收存和使用进行监管，具体办法由预售主管部门根据国家和福建省的有关规定适时制定，报市政府批准后公布实施。这也为今后的监管模式拓展，留下了选择的余地。

　　业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。

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　　违反预售规定怎么处罚？

　　三万元罚单

　　并非“封顶”

　　根据新规要求，预售人应在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。预售商品房的，预售人和预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同，其中有认购、预订商品房的，预售人和预购人应当在登记机构网站签订商品房认购协议书。若未按上述规定操作，则由预售主管部门责令改正，并处10000元以上30000元以下罚款，同时记入预售人信用档案。

　　此外，预售人及房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令改正；逾期拒不改正的，处10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案。

　　有市民对此质疑，最高三万元的罚款对开发商来说是不是太少了？

　　卢海林解释说，三万元是全国人大授予地方罚款权限的最高额度，国家的上位法对房地产开发经营违法行为也有严厉的法律约束与惩罚。如，《城市房地产开发经营管理条例》指出，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款等。

　　新规对违法违规行为除了行政处罚外，还有一些较为有效的行政管理手段。如专门增加了“监督检查”一章，明确预售主管部门依法对商品房预售行为进行监督检查时，有权采取要求预售人就检查事项涉及的问题作出解释和说明，制止和纠正正在发生的商品房预售违法行为，要求有关单位和人员提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制。预售主管部门应当加强对商品房预售许可实施情况的监督检查，发现违规行为责令改正，暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险、暂停开发企业的网上签约资格等行政限制措施。