厦门古厝从修缮活化走向业态新生 破局前行仍面临多重挑战

　　“厝”，在闽南话中意为房子。古厝是历史的见证，也是乡愁的载体。今年3月起，《厦门历史文化名城保护条例》正式实施，开启了“历史建筑”的认定、公布与保护工作，标志着厦门历史建筑保护工作迈入新规引领、规范升级的新阶段。

　　在最新公布的《厦门市第九批历史风貌建筑保护名录》与《厦门市第四批传统风貌建筑保护名录》中，共有7处建筑纳入历史文化保护体系，目前厦门共有517栋历史风貌建筑、33栋传统风貌建筑。

　　近期，厦门晚报记者走进各区探访古厝修缮活化现状，探寻闽南古厝可持续保护之路。

　　后田古厝群

　　盘活闲置古厝群，打造网红艺术村落

　　作为新晋网红艺术村落，同安区后田社区吸引不少游客前来打卡。这里的古厝群变身村史馆、艺术工作室、文创空间、咖啡厅等，形成一片艺术集聚区。

　　拾厝非遗美学空间是人气较高的古厝之一。记者到访当天，负责人杨泰平和合伙人正在院子里准备非遗手作的材料，迎接周末的游客高峰。即将到来的游客中包括一团40多人的外籍游客，他们计划到此体验非遗与书法。

　　杨泰平介绍，这座古厝此前闲置多年，他们投入近百万元“修旧如旧”，在保留古民居原本建筑结构的基础上进行艺术化提升，内部被打造成集非遗体验、研学团建、文化交流于一体的复合空间。这里提供体验书法、漆线雕、漆扇、拓印等近百个项目，上下两层可容纳近百人。开业近一年，已接待中外研学、团建客户约4500人次。

　　2024年5月，后田社区启动古厝收储修缮，采用以修代租的灵活模式，撬动社会力量参与保护。目前，72栋、1.38万平方米古厝已入驻52家文创、非遗、艺术工作室等多元业态，周末单日客流可达上万人次。

　　杨泰平坦言：“文创手作在古厝的意境，是商场、社区店无法比拟的。”这也是他把工作室从城市社区搬到后田古厝的原因。运营近一年来，客流量相比以前大幅提升。

　　鳌冠

　　保用结合，让古厝走进大众生活

　　走进位于海沧鳌冠的蔡加水宅，厅堂传来老人爽朗的笑声，几位老人围坐方桌聊天。这是一座清代建筑，政府投入123万元对这座古厝完成修缮，随后创新推出“以租代管”模式，从屋主手中租赁该古厝，改造为“鳌冠幸福院”，成为社区老人娱乐休闲的专属场所。陈先生说：“我们老人有地方坐、有吃饭喝茶的地方，天天都很开心啊。”

　　在不远处的“桃囍小院”，几名游客正坐在庭院的竹椅上，拍照，品咖啡。返乡青年的入局，为古厝活化打开了突破口。2024年12月，返乡青年邱琼琦看中修缮完成的陈素清宅，与朋友一同租下后，打造了集文创、咖啡、手信消费于一体的“桃囍小院”，她说：“开办小院就是想用新业态唤醒童年回忆，让更多人认识家乡的古厝文化。”

　　鳌冠社区是厦门不可移动文物较为集中的社区之一，现存闽南红砖古厝45栋，其中18处为不可移动文物。目前，已由政府出资完成10栋文物建筑的修缮工作，修缮率55.55%。如何让修缮后的古厝摆脱“闲置尴尬”？鳌冠社区给出了“以用促保、保用结合”的答案，不少古厝重新走进大众生活。

　　此外，社区还引入社会资本，去年4月，鳌冠社区居委会与一家文化传播企业签约，将“吴升提督府第”遗址打造为地方戏曲博物馆，不仅展示福建五大剧种的史料与妆造，还常态化开展古风摄影、戏曲及武术文化普及活动。

　　坂美九十九间

　　三百年红砖厝重焕生机

　　穿过坂美民俗文化园古香古色的大门，再往里走几米，一处气势宏大的闽南红砖大厝映入眼帘。在厦门岛东部的金山街道，坂美九十九间是厦门岛内现存体量最大的闽南红砖古厝，也是湖里区在城市更新中守护文脉的生动缩影。

　　数百年前，坂美作为厦门岛内唯一石姓聚居地，曾是闽台贸易的重要节点。九十九间院落错落有致，“三落八大护”格局尽显闽南建筑气派。但古厝一度陷入危境，相关工作人员表示：“修缮前，房门朽坏、墙壁剥蚀、屋顶漏雨，临时搭盖盘踞中庭。”

　　2023年5月，湖里区启动修缮工程，面对违建与文物本体相邻、作业空间狭窄的难题，团队制定精准保护方案，人工拆除1500余平方米违建，避免震动损伤文物。正脊吊装环节，通过激光测距、微距摄影记录纹样，采用5厘米预起吊测试，以手动微型葫芦调整受力点，新脊檩选用同材质本地杉木防腐处理，精准复原原有轴线与标高。

　　为还原古厝肌理，团队赴泉州安溪、南安请来老手艺人，按传统工艺烧制海蛎壳灰，这种透气防潮的材料适配闽南气候，让墙面焕新且经久耐用。墙体纹样修复遵循“原真性+小干预”原则，空鼓部位用纸筋灰浆黏合，缺损处用矿物颜料补绘且色调略浅，仅局部填补石材雕刻，保留历史原貌。历经9个月精细施工，300多岁的古厝重焕生机。

　　如今，坂美九十九间作为坂美民俗文化园的核心，与王清祥宅、石氏家庙等5处不可移动文物相映成趣。园区总用地面积约1.8公顷，建筑面积约8070平方米。湖里区进一步探索活化路径，出台文物建筑开放利用导则，打造闽南文化特色园区，引入非遗展示、研学体验等功能，让古厝从“沉睡的遗产”变为“活态的文化空间”。

　　福海卢厝

　　薪火相传，古厝有了“新身份”

　　步入思明区厦港街道围仔内巷，一座清末民居建筑福海卢厝静静伫立。“哇！还有沼气灯、西式壁炉。”访客常常发出这样的感叹。福海卢厝2013年被列为省级文物保护单位，在第四次全国文物普查中，卢厝的修缮是思明区重点推进的工作之一。

　　此前，福海卢厝一度存在安全隐患，文物构件面临灭失风险，而实际使用人无力开展及时修缮。思明区秉持“保护为主、抢救第一”的原则，启动抢救性修缮保护。2020年，修缮工程正式实施。项目先拆除用地范围内的违法搭建，还原古厝原有空间格局；对建筑本体全面加固，更换虫蛀、腐朽的木构构件，细致清扫石雕、木雕表面积尘，精心保护彩画、石木雕刻等核心文物构件，对缺损部位精准补配。其中，屋内彩绘修复难度最大，施工团队采用彩绘软化回贴等专业技术，最大程度守住古厝“原汁原味”。

　　2024年7月，百年古厝有了“新身份”。福海卢厝家风家训馆启用，同步成立了“近邻·卢厝”守护团与“青骑兵”宣讲队伍。

　　社区工作人员介绍：“去年，古厝还举办了‘阅见侨乡 书香满厝’读书会，邀请居民、孩子和闽南文化的研究者、爱好者一起感受卢厝的魅力。”福海卢厝既守住了中西合璧的建筑风骨，也成为家风传承、侨乡文化传播、市民文化休闲的特色空间。

　　困境与挑战

　　●租赁定价不规范 供需利益难平衡

　　“租赁定价不规范、供需双方利益难平衡等突出问题，成为个别古厝无法盘活的主要原因。”鳌冠社区的工作人员告诉记者，眼下厦门的古厝租赁尚未形成统一的市场指导价，也没有规范化的定价参考，租金大多由产权业主自行定价。

　　为了盘活闲置古厝，不少街道、社区主动发布租赁宣传，由村居帮忙对接意向运营商家，可最终往往卡在租金环节。一家有意向投资古厝活化的商户坦言，此前看中了海沧修缮完毕的古厝，计划落地文化业态，可业主给出的租金报价超过了古厝改造和后期运营成本的承受范围，只能无奈放弃。

　　●人气如何变收益 流量变现有挑战

　　人气爆棚的背后，后田社区古厝面临流量变现的共性问题。

　　“后田人气有了，但如何将人流量转化为经济效益，让古厝的主理人引得进、留得住、发展得好，让古厝活化利用可持续，这是我们下一步要重点突破的课题。”后田社区党委书记林国阳坦言，这需要社区与各位主理人共同携手。社区要管理好、运营好这个艺术孵化基地，努力为主理人提供良好的创业条件；古厝主理人也要在自己的产品上不断出新。接下来，社区将重点引入自带流量、运营成熟、能与渔村文旅深度融合的优质业态，真正把打卡人流转化为消费客流，让古厝的保护活化真正实现可持续发展。

　　●产权归属复杂 成为制约瓶颈

　　记者在采访中发现，目前的古厝多历经数百年风雨，墙体开裂、屋顶漏雨、地基下沉等物理老化问题突出，采用传统工艺和材料“修旧如旧”，成本高于普通建筑修缮，资金压力成为首要难题。目前资金来源依然较为单一，主要依赖政府投入，社会资本参与度低，难以覆盖古厝常态化保护、修缮及活化运营的全部需求。

　　此外，多数古厝兼具私人住宅与公共文化载体的双重属性，产权归属复杂，成为制约保护与活化的核心瓶颈。古厝多为家族私产，产权分散在多个继承人手中，部分古厝因产权纠纷长期空置，难以开展系统性保护与活化。

　　观点

　　修缮保护 从“包办”转向“共治”

　　厦门市政协常委、农工党厦门市委兼职副主委王朝晖认为，新近施行的《厦门历史文化名城保护条例》明确规定，保护责任人可申请修缮补助，并可获得来自自然资源和规划等部门的技术指导。这为产权人启动修缮降低了门槛。在实践中，更为灵活的社会化解决方案正在涌现。例如，厦门检察机关探索的“检察监督+台胞认领+社会共管”模式，为涉台文物引入特殊的监护力量。福建省层面倡导的民间众筹参与修缮，也为引入更广泛的社会资金开辟了思路。破解修缮难题，需要从单一的“政府包办”转向“政府补助引导、产权人主体负责、社会力量多元参与”的共治格局。

　　价值转化 融合业态提升附加值

　　王朝晖表示，不同地段、不同风貌、不同改造程度的古厝，市场租金差异显著。可建立由专业机构评估、反映文化价值与市场规律的参考性价格区间，或许能成为平衡保护与利用、稳定经营者预期的可行方向。

　　流量如何有效“变现”，则是另一个挑战。单纯的观光打卡难以持续，必须将古厝嵌入社区生活、融入时代场景，通过高品质的文化活动、社区服务与商业业态融合，实现社会效益与经济效益的统一。建议创新运营模式，增强收益，要以“文化+文创”“文旅+研学”“民宿+在地体验”的业态融合来提升附加值；建议成立古厝文旅联盟，统一品牌推广，形成“以楼养楼”的循环机制；还可以强化数字化赋能，开发线上预约、文创电商等业务领域；要与村集体、村民形成利益共享机制，可以采用“租金+分红”的模式。

　　（厦门晚报记者 彭菲 颜梅丽 李晓辉 汪燕妮）