厦门“土地超市”激活二级市场 促进用地优化

　　6月25日，“厦门市土地二级市场交易业务平台”正式上线试运行，这是厦门市在去年被列为全国34个开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点城市之后，土地二级市场试点工作取得的又一成果，是完善土地二级市场建设的又一创新举措。

­　　土地市场包括一级市场和二级市场。一级市场是土地使用权出让市场。二级市场是土地使用权的再交易，主要是通过转让、出租、抵押等交易，实现土地使用权在土地经营者或使用者之间横向流动。

­　　创新运行机制线上线下联动

­　　来自龙岩的蔡先生准备在厦门找一块地，得知土地二级市场交易业务平台试运行，他忙前往咨询。工作人员告诉他，登录厦门网上房地产网站，找到土地二级市场板块，便可查找心仪的土地。网站提供多种查询方式，可以按土地所属区域查询，也可以按挂牌状态查询，或者按土地用途、交易类型、交易方式等进行查询，找到心仪的项目就可以展开对接。

­　　据介绍，厦门土地二级市场交易业务平台集信息网上发布、网上竞价、监管、服务于一体，经“厦门网上房地产”平台登录后，卖家可以发布自己的土地信息，形成信息集聚；业务主管部门工作人员在平台上对土地权属等信息进行审核把关，确保发布到平台的信息真实有效；买方可以通过平台找到自己中意的土地，并查证土地现状、规划用途、土地使用年限等相关信息。

­　　平台还提供用户申请、网上集中竞价报价、竞拍，网上成交等功能。用户备案、申领挂牌或竞买资格、缴纳竞买保证金、网上竞价、成交确认、成交公示等交易行为均可在网上进行。

­　　据厦门市国土资源与房产管理局土地利用处工作人员苏亚艺介绍，厦门实行线上线下联动，通过在厦门市行政服务中心设立土地转让、抵押登记业务服务窗口，实行“一个窗口受理、一站式审批、一条龙服务、一个窗口收费”的运行模式。

­　　经过近一年的试点，去年10月14日，原国土资源部到厦门开展完善建设用地使用权二级市场试点专项督导工作，认为厦门试点工作启动及时、推进有序、开局良好，特别是在制度建设、优化服务、划拨用地出租管理等方面成效明显，值得肯定。

­　　交易机制健全交易规则明晰

­　　苏亚艺介绍，在土地二级市场交易业务平台上，用户注册并上传相关材料后，可以选择线上交易或线下交易，材料通过审核才能发布土地转让、出租信息。而后根据线上交易、线下交易的不同进行交易。

­　　针对土地一级市场和二级市场，厦门开展精细化联动管理。

­　　为不断完善土地二级市场，厦门市国土资源与房产管理局对市场交易中发现的问题，及时调整修订土地出让合同相关条款，如在土地出让合同中，增加或完善低效工业用地政府回购条款，对特定产业类型，设定限制股权变更或转让对象等条款，为土地二级市场管理和批后监管提供抓手。

­　　同时，理顺交易规则，健全交易机制，让平台运行更顺畅。

­　　据悉，目前厦门已全面梳理了国有建设用地使用权转让、出租、抵押的条件，明确了交易登记流程以及审查要点，梳理《不动产登记操作规范》并形成《不动产抵押登记》《国有建设用地使用权转移登记》等办事指南，《厦门市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法》目前已经形成送审稿，进一步明确了建设用地使用权转让和出租的办理规则、交易流程、运行模式等。

­　　为了更好地完善土地二级市场的相关配套，厦门还着手更新完成基准地价和地价征收管理规定。从今年2月1日起，新一轮基准地价在原来8类用途基础上，新增停车场用地、租赁住房用地基准地价类型；明确了酒店等项目应整体转让、划拨用地使用权、限制性出让土地使用权转让需经批准并按规定缴纳土地出让金等。

­　　部门联动市场监管更加有效

­　　注意系统内和系统外的横向、纵向联系，多部门协同互动，被广泛认为是厦门试点取得成功的又一关键。

­　　在纵向上，厦门在国土资源系统内建立了内部沟通协同机制。在交易及登记机构已经合一的基础上，注意继续做好与行政审批处室沟通，明确合同约定的转让条件或限制条件，对达不到转让条件或不满足转让对象的，限制转让；通过查询监管部门及时提供的全市未开竣工的项目清单，交易登记部门在抵押登记或受理转让时，对距开工期限不足30日或已逾期开竣工的，不予受理。

­　　在横向上，建立系统外部的工作联动机制。2016年3月，市中级人民法院、厦门海事法院、市国土房产局、市规划委、市城市管理行政执法局等部门联合印发了《关于人民法院执行中涉及土地房屋权属有关工作的意见》，规范完善涉地司法处置土地房屋权属调查的机制和工作流程。同时，建立和工业园区管理机构的互动互通，凡属于园区内的转让、抵押均需园区管理机构同意。

­　　在土地二级市场领域，创新的火花不时闪现。这其中，两个亮点尤其彰显了特区特色。厦门率先开展放宽国家发改委专项基金投资项目的抵押登记审查工作，重点审核申请登记的不动产是否符合抵押登记要件，目前已经完成两件此类项目抵押登记。

­　　探索营利性教育、医疗等用地抵押。目前，对于营利性教育、医疗用地，厦门均采用“招拍挂”方式供地，为鼓励社会资本进入教育、医疗领域，提高社会公共服务水平，积极探索允许营利性教育、医疗等用地抵押，盘活资源。