厦门2016楼市或呈“慢牛”行情 “去库存”成主基调

　　2015年，厦门楼市低开高走，成绩靓丽。

　　在房地产政策坚持促消费、去库存总基调的背景下，2015年已然结束。去年，全国供需两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善；2015年1—11月，一线城市房价累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌1%左右，不同城市间分化明显。

　　对于厦门市场，2015年楼市低开高走。第一季度市场观望情绪重，后期受银行降息降准、公积金贷款松绑、购房落户大限等因素影响，厦门楼市在第四季度迎来市场高点。面对诡谲多变的市场，我们不禁疑惑，2016年的厦门楼市能否迎来政策红利？成交量能否再冲新高？房价走向是涨是跌？因此，本报记者近日走访了多家专业机构，共话2016年鹭岛楼市。

　　厦门土地房产研究中心:

　　二手市场持续升温 “去库存”成商办市场主基调

　　2015年厦门二手住宅以39675套、397.9万平方米的“亮眼成绩”超过一手住宅29960套、350.3万平方米成交量，套数相差近10000套，成交套数同比涨幅为10%。

　　二手住宅交易量出现增长，一方面与厦门岛内新增住宅量少、消费者对岛内住宅购房需求大有关，另一方面，随着厦门高端精品楼盘不断增加，“以小换大”、“老旧小区换花园小区”的换房需求被不断释放，刺激了二手房交易。未来，二手房源将成为岛内楼市的供应主力，价格也将稳步上涨；等轨道交通发展成熟后，岛内外差异日益缩小，还将进一步释放二手房源。

　　而在商业办公领域，厦门以会展北片区、两岸金融中心核心区、集美新城、海沧新城等区域为例，未来集中了多个高端写字楼、商业综合体项目。从2016年开始，这些高端项目将逐步入市，商业物业可售存量186.7万平方米，去化周期约11.1年；办公物业可售存量167.3万平方米，去化周期约3.6年。未来，体验式营销、主题式商业、“线上+线下”运营机制等模式纷纷成为发展热点，打造差异化同样成为其“去库存”的关键。

　　新景祥市场研究中心:

　　楼市“慢牛”开启 四大要素支撑房价趋好发展

　　受落户政策取消、地王入市等因素影响，部分尚处观望的购房者被迫提前入市，2015年年底火热的楼市透支部分购买力，随着新的一年楼市新常态态势愈加明显，且受制于春节等传统淡季影响，楼市也将逐渐暂入蛰伏期，预计未来短时间内房企推盘节奏稍有放缓，供销均会有所回落。

　　经过2015年调整过后，市场将迎来更理性的新常态，而未来，金融宽松、政策支持、地王效应等将成为厦门楼市“慢牛”行情的最为有力的推手，厦门房市“慢牛”行情有望延续一段时日。

　　虽是“慢牛”行情，但厦门房价在全国跌声一片中依旧坚挺。可以预见的是，未来厦门房价趋好发展态势不变，主要得益于:一、厦门城市价值不断提升。厦漳泉一体化建设全面实施、地铁建设、自贸区确立等利好不断，城市吸引力持续增强；二、厦门目前住宅用地开发存量去化周期约为2年多，其中283余万平方米的在售住宅存量去化周期约11个月，市场去库存压力小，降价动力不足。三、土地市场火爆，地王频出背景下，岛外四区楼面价均已破万，伴随高楼面价项目相继入市，土地成本倒逼房价，高地价支撑房价高企；四、开发商资金宽裕，不愿“以价换量”。

　　据2015年厦门楼市销售金额排行榜显示，建发、住宅、国贸、禹洲四家在厦房企年销售金额突破40亿元大关，开发商资金回笼量大，因此即使目前销量紧缩，也不会急于降价。

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　　中国指数研究院:

　　全国销售面积或略有下降 城市间库存、价格分化显著

　　展望2016年，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计全国房地产市场销售面积将略有下降。需求方面，预计商品房销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，预计全国新开工为15.4-15.7亿平方米，同比增长0.5%—2.5%。

　　而在众多城市中，城市分化现象将愈加明显。一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平；多数三四线城市当前住宅及土地市场库存去化压力均较为突出。

　　一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。此外，去年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升。二线城市商品住宅市场分化明显，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。