6大关键词 解局2011厦门二手房

　　2011年，中国房地产市场迎来了最不平常的一年，史上“最严厉调控年”，给购房者、开发商以及二手房中介都带来了很多心颤的时刻。厦门二手房市场也是一路跌宕起伏，买卖双方观望情绪浓，成交量持续下跌。据公开信息显示，2011年上半年，厦门二手居住用房交易量为9453套，95.44万平方米，同比下降33.08%。去年7月，厦门二手房成交套数为2301套，成交量环比下跌18.5%；8月二手住宅成交1411套；9月，二手住宅成交量再度滑落到1302套，交易量持续下滑。10月，二手住宅成交1142套，环比下跌12%；11月，二手住宅成交量再创新低，总共为1113套。虽然2011年12月份的统计数据还没有出来，但成交下滑态势不可逆转。

　　价格也从原来的业主惜售价格坚挺，到后来的部分业主急售扩大议价空间，到如今的普遍比挂牌价降个5万、10万出售。从国家统计局发布的房产数据显示，2011年11月份厦门二手房价格环比下跌了0.5%。

　　本报总结了2011年厦门二手房市场的六大关键词，借此窥探和总结出2011年厦门二手房市场的态势和未来的动向。

1 关键词

新国八条

　　2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控政策，在会议上确定新一轮的房产调控政策八个条款，被称之为“新八条”。在2011年的第一个房产政策“新八条”中，新政明显地强化差别化住宅信贷政策。对贷款购买2套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　新国八条出台之后，厦门也在去年2月20日公布了限购细则。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　“限购”令对于外地购房人群占据大约60%的厦门来说，可以说是一个严重的冲击。“自从新的房地产政策出台后，二手房成交量下滑得厉害。原来每日几百套的成交量，现在就只有几十套了。”厦门孟氏房产董事长孟先华在接受采访时就一语道出当时厦门二手房市场的变化。

2 关键词

投资商业热

　　在住宅限购的情形下，很多外地投资客也开始更多地把目光投向了不受新政影响的店铺、厂房、写字楼等商业地产，厦门的孟氏、高鹏、世纪联合等品牌房产中介公司都纷纷成立了商业地产部，主营商业地产。据了解，相比“厦八条”出台前，2011年3、4月份不少房产中介的商业地产业务量已上升了约30%，特别是商铺的成交。

　　不过火爆的交易背后，是当时厦门商业地产市场存在从业人员不专业、投资客盲目投资、短期投资者增多等隐患，这也催生了一些二手商业地产乱象。就像厦门置强房产营销策划代理有限公司总经理余永灿说的，“在目前选择店铺的投资者中，大部分是以短期投资为目的。这意味着，这些投资客正趁着这波上涨行情，通过频频转手商铺来获取差价。一些店铺，1年之内就被转手三四次那太正常了。每转手一次，往往就要多提价10%~20%，因此获利颇丰。但是这就会短时间内推高价格，在价格不断走高的时候，接最后一棒的人怎么办？”而据了解，目前，有众多投资客被套在商铺里，脱不了手。

3 关键词

二手房贷款难

　　自2011年六七月份以来，全国多个城市多家银行上调了首套房的贷款利率、个人贷款放款时间拉长、部分银行停止二手房贷款的消息就频频见于各大报端。

　　在厦门，大多数银行也都上调了首套房的贷款利率，基本上浮5%~20%不等。但即使是购房者想多付利率，也不一定能贷到款。在银根紧缩的情况下，很多银行因为没有额度，无法确定放款时间，所以也干脆就停了个人房贷业务，包括首套一二手房的个人房贷业务。有些银行虽然没有表示停办，但均表示放款时间不能确定。可以说，二手房要贷到款是比较难，可以贷到，放款的时间也较长。

　　对于以刚需购房者为主力的2011厦门二手房市场来说，首套房贷款利率的上涨，增加了购房成本，又还不一定能贷到款，可以说也是造成了不小的冲击，二手房交易业绩更是“雪上加霜”。

4 关键词

议价空间增大

　　在连续的政策攻击下，厦门市二手房的成交虽然持续下滑，但是价格却一直保持坚挺状态。直到去年9月中下旬，受到全国其他城市二手房价格下滑的影响，一些短线投资客开始抛售自己手中的房子，议价的空间也开始变大。在之后，虽然大部分的二手房价格仍然比较坚挺，但是越来越多的投资客或是急需要资金周转的业主也增大议价空间力求尽快变现。“而到11月份中旬以后，二手房价格也开始出现比较大范围的松动，每套讲个5万、10万很普遍了。可以说11月份厦门二手房的均价环比10月份大概下跌了10%，而12月份以来，价格又比11月份环比下跌了5%左右。”世纪联合总经理郭忠宗表示。

　　去年12月底，厦门市国土资源与房产管理局表态厦门的限购令在年底到期后将自动延续。对业内人士来说，这“在意料之中”。不过业内人士也是预测，接下去很长的一段时间里，二手房的交易量上不去，再加上多个一手楼盘降价抢走客源的直接冲击，在未来一两个月里，厦门二手房的价格将再下滑5%~10%。

5 关键词

中介现关店潮

去　　年上半年，在交易量持续走低的情况，厦门的多家房产中介还是逆势扩张。但“金九银十”落空之后，11月厦门房产中介却掀起了一轮关店潮。除了一些小中介无法支撑倒闭关门，一些品牌连锁中介公司为了节省成本也关闭了部分门店，其中厦门规模最大的丹厦房产中介一口气关19家门店，这在厦门二手房业内引起不小的震动。此外，像置强房产、浦厦房产、21世纪等品牌房产中介也都关闭了一些门店，在岛外，更是随处可见刚刚关闭的房产中介门店。据业内人士估算，在这个阶段，有2000多个门店的厦门房产中介行业关闭了10%左右，也就是200个门店左右。

　　在业内人士看来，二手房成交持续低迷，品牌房产中介为了节约成本关闭一些业绩不好的门店，小型中介支撑不住将门店转让甚至关闭也是正常的现象。从长远来说，通过这种优胜劣汰，可以让整个行业变得更加规范，今后能有更加健康的发展。以前门槛太低，从事这个行业的人太多，素质参差不齐，现在淘汰掉一些门店，某种程度上来说，也算是好事。

　　而可能去年11月份的这波关店潮只是个开始，众多品牌中介老总都表示，如果成交量持续走低的话，就会开始关掉一些门店或关掉更多门店。业内人士也指出，过年后还会有关店潮，到今年上半年，厦门将有40%~50%的房产中介门店关掉。

6 关键词

一二手房联动重现

　　楼市调控，让二手房成交量持续下滑，房产中介陷入水深火热当中，同样的，楼市调控政策也让不少楼盘销售压力陡增。在“金九银十”落空之后，面对同样低迷的市场，房产中介和开发商也开始抱团取暖，“一二手房联动”再次在厦门市场出现。据了解，包括丹厦房产、麦田房产、房博士、诚信中介联盟、海希房产和金海岸房产在内的厦门不少品牌房产中介机构都有与开发商洽谈合作，有的已经取得了不错的效果。

　　厦门房产中介诚信联盟就代理了周边的某个商业地产尾盘，每周末带客户过去现场考察都能取得不错的成交量。而一直以来都有在做“一二手房联动”，代理厦门一些住宅、商业项目的房博士董事总经理曹瀚仁也表示，“去年‘一二手联动’跟往年还是有不同的，一方面，限购令下，很多业主惜售，这也就把一部分购房者的目光吸引到一手房。另一方面，现在开发商也不好过，越来越多开发商想通过和房产中介合作来销售房子。以前我们代理一手项目，我们是积极主动的一方，但现在，每个月都会有好几个开发商主动来找我们，希望代理他们的项目，我们也只能挑适合我们做的项目来代理。总的来说，就我们公司一二手房的业务，去年一手房的比例也有了一定程度的提高。”

　　业内人士分析，楼市成交量下滑，购房者观望气氛浓厚，开发商和二手房中介都急需寻找突破口，“一二手房联动”模式或将成为趋势。（本网记者 林秋燕 许茵茵 文/图）