2011年，海沧新盘入市数量屈指可数，下半年入市楼盘仅禹洲尊海、禹洲高尔夫、三远1号公馆、绿苑新城四个项目。
经历了五年左右的飞速发展，海沧新城的土地供应量正逐年递减，新盘扎堆面市的现象已不太可能再现，海沧房产已迎来二手房时代。
新盘锐减，三级市场正当时
自2004年开始，海沧房地产就开始不断发力，在2006年至2007年达到峰值，两年内商品房销售量达到146万平方米；而在经历了2008年的低谷之后，海沧新盘销售在2009年末到2010年间，又再次领跑厦门楼市，销售额在此两年间分别达44.1亿元和31.4亿元。
而2011年，海沧新盘入市项目开始锐减，到下半年仅禹洲尊海、禹洲高尔夫、三远一号公馆、绿苑新城四个项目在售或即将面市。而未来，海沧土地供应量，尤其是住宅地块的供应量将更加紧缺。2011年上半年，海沧新城在厦门六大区块中，供应量与销售量之比为0.93，首度出现供应量小于销售量的局面。至此，海沧的二手房时代大幕已经拉开。
海沧新城，与岛内距离最近，在岛外四大新城中城市建设最早。现在，海沧新城的各项配套已陆续完善，延奎小学、海沧实验中学、外国语学校海沧分部、北师大附属海沧学校等一批优质教育资源的进驻，也在最大限度上满足了海沧业主子女就学的需求。
目前，海沧新城常住人口仅28.8万人，不足厦门全市人口数量的十分之一，沿海一线高端住宅的入住率还不高，未来的二手房市场上还大有可为。
税费新政，产权满5年房源受热捧
虽然海沧已经名副其实地迈入二手房时代，但7月15日只针对海沧区实行的税费新政还是给该行业带来了一定冲击。据悉，新政实施后，厦门海沧区的二手房交易税费就要按照地税评估价来征收，而之前海沧二手房交易都是按照三级市场基准指导价来签订买卖合同，由于地税评估价往往比市场基准指导价要高，因而新政之后税费相较之前要高出不少。
截至本周，海沧二手房税费新政已经实施一个月有余。“新政的实施，再加上中元节的影响，7月中下旬到现在，海沧的二手房市场交易量出现了波动。部分刚需客群由于没有凑齐新增的税费，再度陷入观望。”丹厦房产海沧区负责人告诉记者。
新政实施之后，只有以下五种情况的市民可以向权籍登记中心申请开具减免税证明：（1）中国公民转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的；（2）个人销售首次上市的房改房，暂免征收个人所得税；（3）个人对外销售购买超过5年（含5年）普通住房的；（4）个人自建自用普通住房转让的；（5）个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的。在这五种情况中，二手房产权是否满5年成为了能否减免大部分税费的关键。
因为海沧楼市的两次爆发期集中在2006-2007年和2009-2010年间，所以大部分住宅产品的产权还未满五年。未来海岸系楼盘和沿海高端住宅区楼盘产权几乎都没有满五年，在税费新政出台之后，多数房产经纪人感到，生活区的产权满五年的两房、三房异常走俏，几乎是出一套卖一套。
但未满五年的房源在价格上也没有松动的迹象。孟氏房产鼓浪湾店店长告诉记者：“2004-2005年间海沧温州投资客比较多，如果他们在2009年房价暴涨之时没有出手的话，现在就更不急于出手，也不大可能因为税费增多而调低价格。”
前景看好，二手房中介竞争白热化
即便税费新政暂时给海沧二手房市场带来了小范围的波动，但从业者对此表示乐观。“到明年7月，税费新政就将覆盖全市，海沧只不过先行一步。在海沧，部分门店的成交业绩要高于岛内，至于集美、翔安、同安，还是新盘的集中供应期，相对而言，海沧的二手房市场比较成熟，购房者的认可度也比较高。”丹厦房产沧虹店店长告诉记者。
在海沧新城发展早期，龙岩等外地客群占据了相当大的比例，但是从目前二手房成交的客户来分析，工作在岛内的置业者明显增多。一方面，海沧相比岛内有非常大的价格优势；另一方面，海沧的房源质量、配套建设、交通便捷度也备受购房者追捧。而随着新盘供应数量的锐减和对海沧二手房需求的不断增多，海沧二手房中介门店的数量也开始呈几何级增长的趋势。
因为看好海沧的二手房市场，不少中介门店都提早布局，据不完全统计，目前海沧中介门店有近千家。在生活区，二手房中介门店星罗棋布；而在未来海岸和沿海高端住宅区，中介更是占据了底商的半壁江山。
近千家的门店，近万人的经纪人平台，让中介行业的竞争日益白热化。“新盘的减少的确给海沧二手房市场带来了诸多利好，但考虑到海沧二手房中介严峻的竞争态势，从业人员的处境也令人堪忧。”一位在海沧从事该行业7年的房产经纪人对记者如是说。
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