厦二手房成交量全面回暖楼市向中卖方市场倾斜

来源:海西晨报 2013-01-09 09:56 http://www.mnw.cn/ 海峡都市报电子版

　　相比于2011年惨淡的市场，2012年的二手房可谓是全线反弹，全面回暖。根据厦门国土资源部与房产管理局官网发布的数据统计，2012年二手住宅全年成交量为20773套，同比2011年的14796套增长了40.39%。成交面积约为213.24万平方米，同比2009年的153.62万平方米增长了38.81%。一、二手商品住宅成交比为2.3：1。

　　观察全年的成交走势可发现，2012年二手楼市起伏较为明显。1、2月延续了2011年的低迷，月住宅成交仅有约600套；3月至7月，成交量呈现出直线上涨的趋势，7月时以2567套的成交量位居高点。此后，受税费新规政策及房管局系统升级等因素影响，成交年内首次回落，8、9、10三月每月成交基本维持在1600套左右。11、12月成交量重新反弹，全年“翘尾”收场。

　　业内人士分析，2012年二手房市场的回暖要归功于政策的稳定以及需求的旺盛。厦门的外来人口不断增多，购房需求不断增大。2011年低迷成交中被压抑的市场需求在2012年内的有效释放，促使了2012年成交的火热。另一方面，2011年一整年，厦门除了7月份出台二手房税费新规外，基本无大的政策变动，保持着原有限购、限贷的大基调。随着这些政策为市场所消化，购房者自然就化“观望”为“行动”，开始出手买房。

　　卖方的惜售心态

　　楼市逐步回暖，交易双方的心理也随之发生变化。但无论是买方还是卖方，多数人都认为房价短期内不会跌，市场看“涨”情绪浓厚。事实也是如此，业内人士分析，2012年全年的二手住宅价格基本呈现出稳步上升的趋势，上涨幅度较大。尤其是在第三、第四季度期间，涨幅至少都在10%左右。

　　因此，在房价不断上行高位的压力下，购房者们大多出手很快，购房意愿增加，心态较为急切。7月份二手房税费新规政策出台后，保持了3个月左右的观望期，11月开始交易重新回归火热。相比之下，卖方的动作可谓是“慢悠悠”。抱着“房子不愁卖”的心态，房东们普遍惜售，报价坚挺，议价空间小，仅有少数急需脱手的卖方能接受大幅度的降价。整体而言，2012年二手楼市中卖方市场的倾向更为明显。

　　岛内二手房时代

　　从成交户型上看，据世纪联合房产总经理郭忠宗介绍，调控后不少投资客纷纷退市，市场以首置刚需及首改为主，120平方米以下的户型热销，成交占比大。一些80平方米左右的二房成交速度很快。

　　区位上，岛内是二手房的“主战场”。根据立丹行机构2012年年报，近三年来厦门7成左右的二手住宅成交量来自岛内，其中思明区每月的成交量基本都接近成交总量的一半左右。另一方面，连续三年以来，岛内二手房销量均大于一手房，岛内二手住宅总销量为商品住宅销量的1.6倍。随着岛内可开发土地资源的萎缩，一手房供应有限，岛内已进入“二手房交易时代”。

　　中介的理性发展

　　尽管房价高、成交火热，但大部分中介企业似乎并不急着扩张门店。与2008年成片关店及2009年成片开店不同，2012年的厦门中介表现得更为理性，扩张谨慎，不着急赚钱。相反，有更多的中介企业把树立企业品牌、走向行业规范等作为企业发展的理念和目标，寻求长期的发展。

　　目前，多数中介门店仍主要分布在岛内，岛外则主要集中在海沧区。集美、同安、翔安二手房市场的发展尚需一定时间，品牌中介的门店也十分少。

　　另一方面，由于普遍看好厦门的房地产市场，越来越多的外地中介开始来厦布局，开设门店。如来自福州的骊特房产，来自上海的品信地产等房产中介，2012年下半年在厦连开多家门店。外地中介的不断入驻能够为市场注入新的活力，带来新的东西。总的来说，厦门的中介市场竞争变激烈了，但是整个行业的规范性有望得到进一步提高。

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