小区无物业管理之困：小区脏乱差 顽疾循环往复

　　日前，泉州又一批老旧小区改造名单公布，其中包括了不少无物业小区，这让一些小区居民看到了解决管理难题的曙光。无物业管理带来的种种问题，让许多小区居民备受困扰。其实，何止老旧小区，一些新的小区也因为各种原因，处于无物业管理的状态。这些小区，有的由社区代管，有的由业委会自治，管理效果参差不齐。无物业不等于放任不管，这些小区该何去何从？记者就此采访倾听居民声音和业内人士见解。

数据

无物业小区上千个

　　记者从市住房和城乡建设局了解到，目前，泉州市共有住宅小区2387个。其中，实施物业管理的住宅小区1207个，业主自治、社区管理的住宅小区1180个。

　　物业公司是随着商品房发展和人民生活水平发展的产物。回看历史，在上世纪90年代，泉州鲜有物业服务企业，大部分小区都是无物业小区。1999年，泉州市南方物业管理有限公司等公司开始入驻泉州。跨入新世纪后，物业公司开始蓬勃发展。2008年，泉州市成立物业管理协会，当时全市仅有154家物业企业，有99家物业服务企业加入该协会。

　　而今，无物业小区中有不少是老旧小区，和这段历史密不可分。由于种种原因，一些小区自投用后就没有物业公司，或者物业公司进驻后又撤离了，由此导致小区管理漏洞频现，卫生脏乱差、车辆乱停放、乱搭盖严重……

　　翡翠山庄墙面发黑垃圾散落

困境

管理不完善 小区脏乱差

　　今年7月份，市城市管理综合考评中心会同市住建局对城区住宅小区的基本服务制度、园林绿化养护、环境卫生保洁等情况进行分类考评，共考评住宅小区78个，其中无物业管理的小区55个，有物业管理的小区23个，共发现问题995处，得出的结果是：无物业小区问题较多，整改效率待加强。

　　豪盛小区整改前垃圾堆积绿化带

　　其中，在洛江区，业委会自理的翡翠山庄考评成绩仅33分，为近一年各小区考评分数新低。考评结果显示，小区居民楼前和绿化带内杂物、生活垃圾、建筑垃圾未及时清理问题突出，影响观瞻，还存在乱排油烟、枯枝未清理、杂草丛生等问题。相距不远的万源花苑小区同为业委会自理，内楼道杂物乱堆放问题突出，地面多处脏污。

　　8月份考评依然以无物业小区为主，共发现问题1013处。在鲤城区，业委会自理的聚鑫商业小区存在杂物乱堆放、路面破损、建筑垃圾堆积等多类问题，整体感观较差；在泉港区，联岩村代管的鑫顺花园居民楼前存在地面脏污、杂物乱堆放、“牛皮癣”、建筑垃圾堆积等问题。

　　此外，东梅社区代管的东梅集壁安置小区考评成绩长期较差，在8月份的考评中，小区店铺前杂物乱堆放、油烟乱排放、杂草丛生，整改效率低下。业委会自理的汉唐天下店铺前杂物乱堆放、占道经营、杂草丛生、保洁工具乱堆放、“牛皮癣”未清理等多类问题并存，整体感观很差。广益花园、美泰大厦、长汀花园等小区也是问题突出，这些均为无物业小区。

　　社区组织人员整改豪盛小区

症结

多因素作用 顽疾循环往复

　　近期，记者走访了鲤城区几个社区代管的小区，社区负责人都道出了一个心病：“顽疾循环往复。”

　　在百源新村，由于小区老旧，有些墙体甚至长出了杂草，危及建筑安全。居民乱倒垃圾屡禁不止。社区工作人员也很无奈：“虽然整改后环境有所改善，但是治标不治本，这是先天不足，产权形式太复杂不清晰，翻建改造难，居民也难以管理，问题层出不穷，顽疾循环往复。”还有一名不愿意透露姓名的社区负责人告诉记者：“辖区内的小区每个月交十块钱卫生管理费，对社区代管来说真是杯水车薪。”

　　在丰泽区豪盛小区和洛江区翡翠山庄，存在着同样的问题。这两个小区为7月份考评中两区倒数第一名，分别是社区管理和业委会自治。

　　在翡翠山庄，记者看到一名保安在执勤。小区8月份整改后环境已有所改观，路面整洁，但是在小区楼道里依旧有不少散落的垃圾，而附近商家的油烟管道依旧乱排油烟，把一些居民楼的外墙熏黑一片。居民陈女士向记者抱怨说，小区管理人员人手不够，有时候一堆垃圾放了好几天都没清理。

　　7月份考评中，丰泽区云谷社区代管的豪盛公寓考评成绩位列丰泽区末位，小区绿化带内保洁不到位、楼道内杂物乱堆放等问题突出，墙面、污水管道“牛皮癣”较多，整体感观较差。记者暗访中发现，豪盛公寓仅有一栋楼，如今考评中出现的问题都逐一解决了，但是还有不少“牛皮癣”留下的痕迹。居民陈女士告诉记者：“这里是早期开发的楼盘，此前绿化带里常常满是垃圾，车辆停放杂乱无章，如今社区加强管理，秩序好多了。”

　　业内人士指出，这些问题的原因有多方面。一是，在许多无物业管理的小区里，居住的人群成分复杂，人口流动性高，缺少归属感，大家很难达成共识和契约。二是小区的先天不足。年代较为久远的小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，这直接导致物业管理的成本偏高，专业物业公司不愿进驻。三是业主购买服务的意愿不强。此类小区居民或者年纪比较大，或者流动性高，没有养成交物业管理费的意识和习惯。

　　整改前南俊路小区垃圾堆积

探索

“红色物业”发力 居民安居乐业

　　“无物业小区也能管得好。关键看社区代管或者业委会是否作为。”市城市管理综合考评中心工作人员杜荣泉告诉记者，鲤城区鲤中街道海清社区代管的南俊路小区此前也有很多顽疾，小区杂物乱堆放，公共设施破损严重，社区居民没有共同维护的意识，如今经过社区和居民的共同努力，环境保持得很好。

　　在丰泽区，现有住宅小区450个，其中有物业小区268个，无物业小区182个。不少无物业小区通过激发小区“红色细胞”活力，发动基层党组织联防联控和党员志愿者群防群治的力量，共同担负起组织群众、宣传群众、凝聚群众、服务群众的重要职责。

　　在丰泽新村，中秋将至，社区居民正在筹备一次博饼会，小区环境好，居民相处其乐融融。走进小区，地面干净整洁，车辆停放有序。丰泽社区居委会副书记曲春红介绍，他们通过吸纳社区网格长、小区楼栋长和党员中心户等在职党员和无职党员共同参与管理，将小区、楼院事务管理的决策权、参与权、实施权和监督权交给居民，增强居民们“小区是我家、管理靠大家”的主人翁意识。

　　同样在丰泽区的东淮社区东霞新村，王女士正带着孙女和邻居一起在小区的小石椅聊天。她说：“几年前，小区曾经生活垃圾无人清理，没有保安管理，又脏又乱。后来，社区聘请了专门的物业人员，又发动居民共同参与管理，环境大为改观。”

　　而在安溪县锦绣家园小区，这里全市首创由社区居委会主任兼任兼合式党支部书记、调解委员会主任、小区业委会主任，统筹小区管理工作，并在每栋楼推举一位“楼长”，及时协调小区各类问题，“楼长”发挥各自的责任，几位老人为小区事务热心奔走，让小区居民安居乐业。

　　整改后南俊路小区变整洁了

建议

专家：政府引导 选择合适的管理模式

　　“治理顽疾，须多措并举。”福建师范大学公共管理学院教授谢宏忠认为，治理好无物业小区，是一项民生工程。首先要调动社会力量参与。无物业小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项复杂而艰巨的系统工程。各级政府应发挥主导作用，明确各自职责，制定总体规划方案。

　　谢宏忠表示：“要积极引入市场机制，调动社会资金和力量，动员小区居民共同参与小区的综合整治。其次，推广无物业小区自治管理的模式。经多年探索，目前已形成比较稳定的管理模式，有社区代管、业主自治、单位自管、引进‘民非’组织等。每种模式都有利弊，但总体来说，通过自聘保洁员、治安员或门卫进行自治管理的模式，降低了管理成本，实际作用明显。其他类似的无物业小区，可以前去借鉴和学习。同时，政府也要加大扶持力度，有条件的引入物业公司。”

部门：党建引领 推动居民参与自治

　　“强化党建引领居民参与管理。”市住房和城乡建设局工作人员小王介绍，泉州市正在推动具备业主身份的小区党组织书记兼任业委会主任，引导小区业委会与小区党支部成员交叉任职，探索“楼长制”方式，推动业委会党员干部挂钩楼栋，充分发挥其在小区管理中的积极作用。同时，推动住宅小区党组织建设，引导机关党员干部担任所居住小区的党组织书记，建立党组织领导下的业委会、物业服务企业，形成在党建引领下居民群众共同参与的小区自治机制。

业内人士：小区提升 物业管理必不可少

　　泉州市物业管理协会主要负责人郭志铭告诉记者，无物业管理小区也需要物业管理。他认为，一个小区是否聘请物业公司需要一定的评估，引入物业公司并不一定适合所有小区，但是物业管理必不可少，需要有专业的物业人员来做这件事。

　　近年来，政府对老旧小区改造方面日益关注，在道路维护、消防设施、绿化改造等方面加大投入，改善提升小区基础设施。而要提升小区居民“幸福指数”，还要解决管理问题。建议由街道办事处牵头，对片区内老旧小区进行规划整合，引进物业公司或聘请专业人士，达到良性管理。

　　豪盛小区整改后美观多了

市民：部门介入 居民主动配合改造

　　采访中，许多无物业小区居民的共同心声是实现小区“有清扫保洁、有物业维修、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

　　家住大淮新村的邱女士认为，对于无物业管理的小区，社区是最直接的管理者。社区应该主动作为，积极引导推动居民根据小区情况选择合适的管理模式。“当然，居民也要积极配合，现在都有小区微信群，许多问题都可以一起探讨解决。”

　　陈老伯今年七十多岁，教师退休的他认为，如今政府大力推进老旧小区改造，这对无物业小区改变现状提供了很好的契机。建议政府部门对老旧小区社会公共服务设施一并纳入规划进行改造，统筹安排逐年逐步改造和修缮无人管理的无物业小区，以此改善居民生活环境。

　　新南小区无物业管理，环境却很优美。

他山之石

　　最近，国内不少业委会自治的小区管理到位，还给业主发放收益，让大家直呼羡慕。厦门思明区紫微恒菁小区业委会将30万元的公共收益发放给了全体业主。西安市唯一的业主自管小区和平花园，最近公示了2019年度财务情况：收入141.08万元，支出57.85万元，结余近83.23万元。

　　在国内，一些城市针对无物业管理小区相继出台了政策。去年，乌鲁木齐市出台居民小区物业管理全覆盖工作实施方案，从政策扶持、资金补贴和物业监管等多个方面推进居民小区物业管理全覆盖工作。

　　福州台江区的苍霞新城是一个老旧小区，共有5个拆迁安置房小区，是福州市首批棚户区改造工程，共有3100多户居民。没有物业管理，如何处理？台江区苍霞街道邀请上海社会组织及有关高校的专家、学者探讨，最终形成了苍霞家园事务服务中心这一“台江模式”。苍霞街道家园事务服务中心是民办非企业组织，不以营利为目的。从2012年起，该中心在低标准收取物业费且不收取水电公摊费的情况下，通过小区公共部分收入、停车场地费等收入，基本实现开支平衡。该中心还成功将困扰老旧小区管理的自来水“一户一表”改造、车辆停放无序、小区安防设施覆盖等“老大难”问题一一解决。（记者 魏婧琳 文/图）