购买二手房应及时办理过户手续

来源:三明日报 2017-07-25 10:24 http://www.mnw.cn/

　　案例：2014年底，王某与李某达成《房地产买卖契约》，李某将其所属的涉案房产以100万元的价格转让给王某。双方又口头约定王某先支付95万元，剩余5万元在房屋过户后再行支付。王某于2015年初支付95万元给李某后，李某即将房屋钥匙交给王某，后王某将涉案房产出租给他人，随后李某以在外出差为由，一直未能及时与王某一起办理房屋过户手续。2015年6月，双方就涉案房产分别到房屋权属登记中心、市地方税务局、区地方税务局办理了转让手续以及缴纳了相关费用，当涉案房产的转让手续均已通过市房屋权属登记中心的审核，在即将办理过户登记时，市房屋权属登记中心接到法院查封涉案房产的通知，致使涉案房产无法办理过户登记。经了解，原来李某在未过户期间向某银行贷款，并将涉案房产抵押给银行，李某因未能及时还款，被银行起诉，李某败诉，银行已申请执行该房产。眼看房屋即将被银行执行拍卖，王某马上联系李某要求其归还95万元的购房款，但李某已身无分文，现王某如何运用法律手段才能得到最好的救济结果。

　　法律评析：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条的规定，被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从该法条可以得知，如果王某要保住涉案房产要满足三个条件：一是已支付全部价款；二是该房产已实际占有；三是未过户非王某的过错。从该案例分析：1、王某已按约将95万元支付给李某，只剩5万元，因还未过户，才没有支付，应视为已支付全部房款；2、王某已取得钥匙并将涉案房产出租，已实际占有；3、从上述案例来看，未履行过户手续是李某故意拖延，而非王某的过错。综上，王某可依据《规定》的第十七条来主张权利，可以此向法院申请执行异议。

　　律师提示：1、在自然人之间的房屋买卖过程中，应尽量找有资质中介公司参与；2、双方应尽快办理房屋过户手续；3、应在办理房屋过户手续过程中，双方履行全部义务，即一手交房一手交钱，避免日后产生不必要的麻烦；4、当遇到纠纷时，冷静对待，聘请律师介入。　(作者系福建枫桦律师事务所律师)

原标题：购买二手房应及时办理过户手续

责任编辑：李晓灵