三明物业费有了“新办法” 收费标准分为五级

　　对业主来说，物业费不是太大的钱，可这笔钱怎么交，交得舒心不舒心，却不是件小事。对物业公司来说，物业费是生存的根本，这笔钱怎么收，收多少，能不能收上来，却至关重要，甚至关系到物业管理服务的质量和企业的生死存亡。

　　6月1日起，我市“物业服务收费实施办法（试行）”将正式执行（以下简称“新办法”）。这是我市住建部门为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，而出台的一项规范制度。那么，“新办法”都规定了些什么？它将给我们的生活带来什么样的影响呢？

巨额欠缴催生“新办法”

　　三明市闽家物业服务有限公司董事长雷贤伟长期从事三明物业管理服务。在他看来，物业管理是个“刨食”行业。不说别的，物业费就得挨家挨户地收，而且收得还很不容易。闽家物业有不少团购客户，近年来公司不少物业费被欠，其中占大头的就是这些团购客户。雷贤伟说，“有的现在追讨都很困难，业主人都找不到了。”

　　在三明，物业管理行业欠缴物业费，已是不争的事实。市物业管理行业协会曾作过“三明市物业企业欠费情况调查”，这次调查涉及全市有管理项目的物业服务企业53家，总户数6.2万多户。其中2013年、2014年年度欠缴物业费分别为582.7万元、950.9万元，包含欠缴的水电公摊费和车辆停车费，2013年、2014年年度欠费总额分别为709.8万元、1517.5万元。

　　市物业行业管理协会负责人说，这两年虽然未作过全面的欠缴调查，但从企业反映的情况看，欠缴情况仍然严重，有的物业公司因被欠而难以维持。

　　为何物业费欠缴如此严重？有关专家分析说，一方面是业主的的认识问题，不少业主淡化了与物业公司的合同关系，有的业主甚至转借理由，把一些其它的怨气，转嫁到物业公司。比如，有的业主因邻居家一只狗乱吠，就认为物业公司管理不好而不缴费。另一方面，有的物业公司专业水平不够，服务不到位，质量欠缺，而导致了业主拖欠服务费。

　　市住建局有关负责人介绍说，我市物业管理行业现行的收费标准是2010年制定的，随着物价指数和劳务成本的上涨，其标准已难以维持物业服务企业的生存。这也是催生“新办法”出台的原因之一。

“新办法”依据什么出台

　　新的办法，有哪些值得关注的地方呢？

　　这个实施办法，是根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《物业服务收费管理办法》、《福建省人民政府关于印发福建省定价目录的通知》、《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等规定制定的。

　　市物价局价格管理科负责人在接受记者采访时说，2015年6月27日，省政府印发了新的《福建省定价目录》，对前期物业服务的定价工作进行调整，将定价具体工作由物价部门划入住建部门承担。

　　新的《收费办法》，是市住建局在原市物价局、市房管局联合印发的《三明市物业服务收费实施办法》的基础上，听取各方面意见，对不适应当前物业服务行业发展的条款进行修改所形成的，旨在促进行业的健康发展，以期进一步建立市场化的定价机制。

“新办法”都规定了些啥

　　市物业管理行业协会负责人介绍说，这个新的实施办法，强调了业主与物业公司的合同关系，这一点十分明确。以往，在一些小区，业主在认识与物业公司的法律关系上，有的不够清晰。业主与物业公司是合作关系，简单地说，业主交了钱，物业公司提供物业管理服务，具体交多少钱，提供什么服务，合同上已经写明，执行过程中，双方都有责任按合同履行。

　　按照新的收费办法，我市普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准分为五级，其中最高的一级多层住宅（无电梯）为每月每平方米1.1元至1.3元，电梯住宅为每月每平方米1.7元至1.9元。

　　新办法将物业服务主要内容按六个大项，每大项按不同的小项制定整体框架，再按1至5级的服务标准由高到低进行细化。一位小区业主说，如此将物业管理服务内容细化，有助于业主的精准认知和监督。

　　这六大项包括：基本服务、共同部位维护、共同设施设备维护、公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿色养护。比如，公共秩序维护就含固定岗、巡逻岗、消控岗、车辆管理、消防管理等。公共区域保洁就有15个小项，分别是：楼内地面和墙面、楼内楼梯扶手栏杆窗台、楼内消防栓指示牌等公共设施、楼内天花板公共灯具、楼内门窗等玻璃、楼内天台屋顶、楼内垃圾收集、楼内电梯轿厢、楼外道路地面绿地明沟、楼外公共灯具宣传栏小品等、楼外垃圾厢（房）、楼外果皮箱垃圾桶、楼外水景、化粪池清理、消毒消杀。

　　值得注意的是，新办法明确，物业共用部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　“新办法”还对业主足额及时缴费做了进一步明确。

专业规范方有坦途

　　中央领域是三明市区徐碧新城的主导楼盘之一，海联翔物业公司经营这一楼盘的物业管理。5月20日，记者来到中央领域主进口处，看到这里的大堂专设了物业管理服务处，设有多个窗口，业主前来咨询办事十分方便。服务处同时挂有“物业服务内容与质量标准公示标牌”和“物业服务收费价目表”、“停车服务收费价目表”，业主一目了然。

　　该楼盘2号楼的简姓住户告诉记者，专业的管理是住户对这里物业管理的最深印象。比如，他发现自家阳台的下水管道堵了，就报告给物业公司。物业公司不仅很快疏通了，而且将小区内全部的相同管道都疏通了一遍，这很让业主放心。因为服务专业，服务质量也就上去了，业主交纳物业费也比较积极。

　　物业管理与人们的生活密切相关，由于业主欠缴物业费，物业公司只好上诉到法院解决。据了解，三元区法院近年来每年接到物业管理相关诉讼就有近千件，其中90%是欠缴物业费的。物业管理收费也让一些小区的业主委员会操碎了心，市直有关单位一位干部兼任所在小区的业主委员会主任，由于新引进的物业公司情况不熟，业主委员会只好想方设法帮助其打开工作局面，收取物业费，以尽快地做好小区物业管理。

　　一位市民说，现在三明市区的高楼多起来了，高层、多幢楼房的小区，需要专业规范的物业管理。市住建局有关负责人说，我市新的“物业服务收费实施办法”的实施，就是对三明物业管理行业的一项制度规范，也是推进现代城市建设管理的一项举措。