北京限竞房供应达年内峰值 房价低于限价

　　争议：限竞房的去化压力

　　占据新房市场近六成比重的限竞房，当下已然成为北京新房市场供应主力。

　　根据合硕机构提供的统计数据，截至9月2日已有13个限竞房取证上市，限竞住宅的预售套数共有7164套，占同期商品住宅13375套预售总量的54%。

　　然而限竞房比重仍在加大中。随着限竞房取证进度的加快，新盘供应量越来越多，再加上前期开盘加推的项目，专家预测9、10月将再度涌现限竞房供应小高潮。

　　值得注意的是，与限竞房供应量一同增加的，还有业内关于“市场需求能否支撑众多限竞房项目的庞大货量”的担心，多位房地产行业专家也指出，新房市场供过于求态势已经显露，限竞房去化压力日渐凸显。

　　郭毅指出，北京新房市场在之前几个月成交基本维持在每个月2000套上下的水平，8月的成交拉升至3000套，其中限竞房的成交对整体成交量有着一定的贡献，但实际上北京新房市场需求其实并不十分旺盛。“今年上市的限竞房项目去化速度有快有慢，从总体上来看，限竞房虽对成交量产生了一定的拉动，但单个项目的去化情况其实并不是特别乐观。”

　　郭毅更进一步表示，供过于求的市场矛盾，其实早在政府推地的时候已经埋下了一个种子。“目前北京新房市场成交了60多块限竞房用地，整体规划总建筑面积将近550万平方米，大概能开发6万多套限竞房。但北京一年新房市场的成交量，其实也就在两三万套。两三万套需求对应着六七万套的供应，其实市场很难用限竞房去更好地调动需求。”

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，当前限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。在张大伟看来，当下北京整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量均显平稳，但北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量项目入市，由此购房者的观望态度将更趋明显。

　　另有统计数据印证了限竞房去化压力较大的事实。

　　中原地产研究中心数据显示，截至9月11日，北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证，共提供商品房限竞房源9038套。从网签数据看，除去刚取得预售证的部分项目，当前8个限竞房项目网签量合计1089套，按此比例计算，限竞房网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售，市场已经入市的这16个项目，平均去化也不足四成。此外，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足两成。

　　出路：价格、产品两条腿走路

　　在8月限竞房集中入市之前，限竞房被外界看作是北京新房市场解渴的一剂良方。但从销售数据看来，限竞房现阶段的销售状况实际上并不理想。

　　郭毅表示，从在售限竞房去化比例来看，一些位置优越、限定价较低的项目，没有达到外界认为的“开盘即售罄”的期望，排卡客户量也没有达到开发商计划推出量的倍数关系，仍有剩余房源未被认购。张大伟更是用“北京严格的调控下，限竞房出现冰冷现象”来形容限竞房现阶段不温不火的销售现状。

　　郭毅分析认为，在市场需求有限的情况下，现阶段房企若想促进销售，可能需要尝试用价格和产品两个杠杆去撬动市场，以促进需求。“首先，房企应从产品上下功夫，把产品做到位；其次是看看价格上有没有松动的空间，让客户感觉到项目未来的价值预期是向好的，这样才能更好地刺激需求。如果在这两方面没有太多空间的话，企业可能会面临一个比较被动的市场局面。”

　　此外，郭毅预测，随着更多的限竞房项目逐渐入市，加上此前入市的项目把第一轮购房需求释放完毕，使得后面接续的需求减少，接下来上市的限竞房项目销售或将更加艰难。

　　北京商报记者 崔启斌 荣蕾