2018北京楼市第五轮密集调控政策 北京房价走势走向分析

　　各地房产新政密集出台，掀起了大会后的新高潮。最新的消息是海南省宣布加码限购，一些地方直接限制外地人买房了。

北京房价走势走向分析

　　从今年一季度房地产市场的总体情况来看，“房住不炒”已经成为市场共识，楼市整体成交持续低迷。

　　以北京为例，据思源地产提供的数据显示，今年1月份至3月份，新建商品房住宅不含保障房合计签约仅2723套，同比2017年一季度的6984套，跌幅高达61%；环比2017年四季度的8114套，跌幅为66.4%，这一签约量也是全面网签以来的历史单季最低值。与此同时，今年一季度二手房签约数量为29044套，连续2个季度低于3万套，但已较最低谷时有所回升。

　　思源地产首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，2018年一季度，北京楼市仍处于严格调控环境中，从购房客群的普遍心态来看，一方面在等待全国两会给今年的楼市调控定调，另一方面北京二手房价格已调整到一部分购房者可以接受的心理价位，因此二手房还是保证了一定的成交量。而对于新房来讲，大量刚需、刚改客群都在等待限价房的入市，因此成交相对低迷得多。

　　值得关注的是，虽然一季度北京总体成交量再创新低，但在供应增加以及房价得到调整、刚需及改善型购房者逐步走出观望情绪的背景下，今年3月份北京房屋销量已经开始回升。

　　而在此前，深圳搞“三价合一”，上海、南京、长沙、武汉、杭州等多地推出“买房摇号”政策，成都也发布补充通知，规定刚需家庭可优先摇号选房。接着西安也加入其中……

　　这些举措，被一些朋友称为此次调控周期的第五轮调控。

2018北京楼市第五轮密集调控政策

　　和房地产新政密集落地同步，资本市场对独角兽展开前所未有的怀抱。两件看似不相干的事和在一起看，到底背后潜藏着什么？

1、调控的决心依旧还很坚决。所谓第五轮调控基本都是在开盘不足，需求却很大的城市。

　　比如深圳，供给一直偏小，但人口增量几十万人一年。深圳土地供给、地产施工、竣工面积以及人口增量的文章，杠杆游戏已经写过好几篇。

　　同样，杭州、成都实际可以供应的面积、在建施工面积要比深圳大很多，但开盘节奏、开盘量却比较紧张。而这两个城市，人口年增量基本都是我国前十。

　　《深广杭长渝最大赢家！超级城市人才争夺战一年总盘点》（3月26日）一文中，杠杆游戏做过统计，2017年杭州常住人口增量为28万，仅次于深广，中国第三；成都也增长12.71万人，位列前十。

　　这什么意思呢？简单说就是，如果不加码调控，不考虑投资性需求，即便是刚需“抢房”也会导致这些地方房价继续走高。何况二手房新房价格倒挂，不抢才傻。

　　实际情况也是，部分城市房价其实并没有抑制住。

　　而房价露头是不符合上面要求的，谁控制不稳房价，地方是吃不了兜着走的。所以，有了第五轮调控，一些地方密集出了新政。

　　不管这些新政是否有助于刚需买房、打击投机，但出台政策，无论对上、对下，起码是有了交代，我努力了。

2、但通过摇号买房“普遍化”、提高投资资金门槛，事实上缓慢放盘、“饥渴”销售模式得到认同。

　　杠杆游戏很早之前就分析过数据，不少城市在建面积，包括2017年宅地成交是有明显提升的。

　　换句话说，如果支持开发商快速建设、快速给预售证，2018年很多一二线城市一期几百套房源，上万人疯抢的局面，起码可以缓和一些。

　　但越来越多城市明确摇号，而且偏向刚需，客观效果就是，“计划经济”——开盘就这点，放盘速度快不了，价格就这样，刚需请速来摇号，我已经努力了，通过摇号确保了公平；或者，不让别人摇号，就让你们来摇号，你不来自己的事，以后我也不好说。

　　摇号“普遍化”，对于房价来说，好处是价格可以坚挺，购房者数量也是计算好的。房地产在一些地方似乎进入了“计划”时代。

　　计划实际是卖方市场。所以我们才看到，计划经济时代，黑市的价格是很高的。需求在那里，你又计划着供应，黑市价格能不高吗？

3、吸引大学生+摇号，摇号主体源源不断，房子需求持续可期。

　　杠杆游戏上周写《深广杭长渝最大赢家！超级城市人才争夺战一年总盘点》（3月26日）一文，统计发现，大部分城市常住人口的增量和过去变化不大，但落户突飞猛进，而且多为大学生。

　　这轮人才争夺战，如果要总结最大的特征，实际就是欢迎大学生落户。常住的概念实际是在一个地方6个月就算，而有了户口，就会把自己当成这里的人，增加对这里的认同。

　　最大的认同方式，自然就是有房子、有家。

　　对的，不管三七二十一，有了户口，房子得有，一条龙。然后放盘还比较慢，为了公平搞个摇号。是公平了，只是也显得更紧张、更计划了。

　　那么价格也就更坚挺了，所有楼盘也都显得火热，因为得多去几个地方排队摇号啊。而如果维持放盘速度不变，那么很长一段时间，也就可以维持需求旺盛。

4、中央对调控一方面不准放松，一方面希望通过科创和实业实现动能转换。

　　如上所述，之所以各地会有第五轮调控密集出台，就是因为各地主要负责人非常清楚，上头对于调控决心依旧，自己地方还有需要打补丁的赶紧打，不要等着被批评了才动手。

　　通过摇号，满足调控要求，又可以持续利好房地产，何乐而不为？这是地方的想法。杠杆游戏注意到的是，中央对于房地产实际已经不打算当最爱了，努力通过资本市场支持科创和实业发展，希望早日完成动能转换。

　　譬如上周五创业板火了一把，原因是，证监会将发布关于开展创新企业境内发行股票或存托凭证试点若干意见的通知。

　　当晚，通知如期而至。

　　这个文件什么意思呢？就是给科技企业“绿色通道”，特别希望他们在A股发行股票或者存托凭证（CDR）。

　　而在此之前富士康股份闪电过会，锂电子企业宁德时代大受追捧，只要是独角兽都可以安排绿色通道通关上市……

　　相关方面希望让中国股市成为全球，起码是我国科创、独角兽企业的融资富地，还希望让各风投、早期投资方，获得较好的收益和退出回报。

　　这样串起来就清晰了，上头希望调控不放松以争取时间，同时大力支持科创和实业发展，早日获得回报，让我国走上新的发展方式。

　　那么，问题就来了，这些独角兽行不行，是否真的能为股东创造财富？这关系绿色通道上市，是否真的值得，更关系我国能否走上新的发展道路。

5、这波支持新经济、独角兽、实业的国家总动员，能不能获得回报，是房地产是否卷土重来的关键。

　　杠杆游戏先做第一判断，爆炒风口已经非常明确，一定时间内投资独角兽肯定有收益。接着，我要说，价格和价值是两回事。带着光环，短期当然有人炒，但市盈率，赚钱能力到底行不行是关键。

　　另外，实话说，所有新经济形态的企业大部分生命周期不长，赚钱的都是少数。别看着BATJ牛，可美大、京东、滴滴等，更别说部分搞自行车的，多赚钱，不好说。说不定明天就被取代了。

　　此前我和朋友聊天说过一句话：乐视曾经也是超级独角兽啊！结果呢？独角兽风口之下，各种忽悠注定良莠不齐。当初创业板的故事，各位杆友不会忘记吧。

　　总之一句话，从投资角度看一个企业行不行，得看他是否有赚钱能力，即便今天可以要求他不赚钱，长远总得考虑。

　　之于今天的房地产，投资也得具体问题具体分析。从总的外部环境看，无论利率还是上层偏好，都不希望地产再作孽。但从我国实际出发，没有其他选择时，房地产又必须得依赖。

　　或许杠杆游戏可以这么说，这波支持新经济、独角兽、实业的国家总动员，能不能获得回报，是房地产是否卷土重来的关键。