9.30新政满周年 楼市调控潮强势降温房地产市场

　　2017年中秋国庆“超长假期”，楼市“金九银十”却经历空前的冷场，从侧面刻画出了近一年间的楼市剧变。

　　去年“930新政”实施至今，楼市一年间经历了猛烈的调控浪潮，限购、限贷、限商、限价、限售等政策袭如暴风骤雨，行政力强势致冷房地产市场。

　　从过往实践看，“限字令”催生的市场平衡颇为脆弱，调控远未能画上句号。当下，楼市站在“十字路口”，房价“大起大落”风险犹存，亟须建设长效机制。

　　调控：从“调”到“控”

　　业内人士认为，延续十余年的楼市调控主旋律当下越发紧促高亢，一年内强势完成了从“调”到“控”的巨大转折。行政力贯穿需求、供给、价格三大市场要素，正在重构楼市秩序。

　　——控需求：限售、限贷、限购三管齐下，降低购房意愿，抬高投机门槛。

　　9月22日以来，多个城市聚焦限售，出台新一轮调控政策，使得执行不同年限限售政策的城市数量接近50个。

　　“限制商品房销售、剥夺商品属性，关闭了短期炒房的大门，能有效牵制楼市投机的脚步。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说，限售政策紧扣“房子是用来住的”的定位，围绕需求做减法、给楼市降温。

　　政策围绕需求端发力，还对准长期投资者，提高房贷利率，强力遏制“杠杆入市”。

　　半月谈记者调研了解到，从此前较为普遍的打八折，到目前最高上涨20%，北上广深以及杭州、南京、成都等热门城市房贷利率年内持续攀升，杠杆购房长期成本大幅上扬。

　　——控供给：“购租并举”取得实质性进展，买房不再是扎根城市的唯一选择。

　　北京提出今后五年推进25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地，上海、广州、杭州推出多块“只租不售”住房用地，深圳则提出建设人才租赁住房、企业配建自持租赁住房、收储城中村房统一租赁等。一些地方还在尝试，逐步剥离户籍、学籍等与商品房之间的关联。

　　政策供给端发力也着手“规范”，限制“类住宅”干扰市场。今年3月底，北京市住建委发布公告，明确“商办类项目最小切割单元划定在500平方米”，“销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，而非个人”等。记者了解到，目前已经有20多个城市出台类似“限商”政策。

　　——控价格：在需求端做减法、供给端做加法的前提下，调控政策还实施限价管制，以2016年10月房价为红线，设置了房价“天花板”。

　　商品房交易的市场化程度较高，但并非意味着其能任意发展。此前十余年，房地产市场化突飞猛进的进程中，房子的投资属性持续放大，投机心态和行为蔓延，扭曲了市场供求关系、导致价格信号失灵。

　　在稳定市场环境下，价格红线是对“减少需求、增加供给”调控政策执行的倒逼，是对投机行为的监测，也是对调控成效的检验。

　　心态：“拐点”难期

　　在浓烈的调控氛围中，“楼市拐点已至”、“房价历史大顶”的声音渐起，不少舆论认为楼市正在经历一场前所未有、颠覆性的变革。然而，强烈的政策信号仍难给楼市划定清晰的走向，市场参与者的心态照旧复杂分化。

　　“调控动了真格，我也不敢再等房价下跌。”硕士毕业后留京六年的白领李大伟说，这些年他对楼市调控、房价“拐点”的每一丝期待、侥幸与迟疑，都化作无情的打脸和懊悔的泪水，“今后但凡再有机会，我都会奋力一搏”。

　　记者调研发现，具体到个体购房者，尤其是对入城刚需而言，看跌的预期已然败给了过往的经历，“有钱赶紧买房”的想法仍然占据主流。

　　对于部分楼市投资者而言，调控高压线仍然抵不住暴利的诱惑，买房仍是首选。有楼市投资客分析说，结合历史规律看房价下跌与上涨的可能，当下在大中城市买房的收益仍然大于风险，两三年的限售期也值得熬一熬。

　　相较投资者，房地产开发企业对于楼市走向的预期，则有明显分化。中部某省会城市一家房地产开发企业负责人说，该省会城市周边有竞争力城市少、省内吸附力强，每年净流入人口超过20万，房企十分看好市场：如果现有调控政策放开，房价会有明显上涨。

　　然而,另一些大型房地产企业，在本轮楼市调控的暴风骤雨中，嗅出了不同的味道。

　　龙头房企万达集团卖掉酒店资产、出售万达城股权，阿里巴巴、蚂蚁金服与政府联手打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台……在一些大型房企和资本看来，本轮楼市调控“危中有机”，它宣告了“存量房时代”的到来，也预示着房地产服务业将崛起成为下一片蓝海。

　　“通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用，未来2至3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期。”杭州绿城中国控股有限公司总裁曹舟南表示，绿城正在积极拥抱存量房时代、谋求战略转型，从营造“美丽建筑”向创造“美好生活”转变。

　　后市：“脆弱平衡”

　　统计数据表明，近几个月多数城市房价企稳，市场供需对接逐步平衡。但从多个角度看，这种行政力维系的市场平衡较为脆弱。

　　一是重压之下的楼市交易依旧火爆、暗流涌动。记者调研了解到，“限价令”出台以后，“买房摇号”“买卖购房指标”的“一房难求”现象在多个城市上演，奇货可居。

　　链家研究院院长杨现领表示，多数城市采取的限售、限贷、限购措施，是通过抑制需求来控制房价，但实际需求还在，只是暂时被堵住。

　　二是土地市场热度未见明显消退。从杭州、合肥、南京等地土拍情况看，开发商拿地的迫切程度以及对价格的承受能力，堪称“前所未有”。

　　东部某省会城市房管局负责人坦言，虽然采取一系列调控政策调控市场，稳定预期、遏制“地王”，但房企拿地热情依然不减。

　　“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在一线城市和热门二线城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死。”一位房企负责人说。

　　三是部分城市住宅库存告急。业内人士认为，连续两年需求释放、交易量屡创新高，加之当前预售证限制，使得一些热门城市住宅库存拉响了警报。

　　从以往周期看，调控政策也有其“保质期”：一旦市场认定政府调控偃旗息鼓，市场各方力量彼此博弈即会结束观望，迅速打破平衡，带来房价异动。

　　虽然市场普遍预期未来一段时间内，楼市“五限”调控不会放松，但这仍不足以维持楼市长期平稳。目前，楼市站在“十字路口”，关键是长效机制建设取得实质性进展。

　　专家建议，采用立法等手段进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等住房基础性制度，完善国家住房制度总体框架，确保“租售并举”“共有产权住房”“租房落户”等应急性的调控举措规范化、常态化。(半月谈记者 方问禹)