三四线城市地价上扬 土地市场将逐步趋稳

­　　虽然一二线城市楼市调控仍在趋紧，但全国土地出让收入依然保持了较快增长，同时，正处于楼市“去库存”状态的三四线城市住宅的地价则上升明显。

­　　据国土资源部中国土地勘测规划院7月17日公布的《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，全国105个主要监测城市地价总体保持温和上行。总体来看，今年第二季度全国主要监测城市住宅地价仍有较快增长，各线城市住宅地价环比增速均有所上升，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行，二三线城市的地价增长较快，三线城市上升的态势较为明显。

­　　土地收入增长超三成

­　　报告称，在2016年上半年房地产供需两端均经历了一轮加杠杆周期的背景下，2017年上半年房企到位资金同比增长，信贷收紧对企业需求端的抑制作用尚有时滞。在主要城市土地市场中企业拿地的需求依然旺盛，并带动了房地产用地价格增速的上扬。

­　　分类型城市来看，各线城市住宅地价环比增速均有所上升，商服地价环比增速以缓为主。就住宅地价而言，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行态势，二三线城市的地价增速处于较快增长态势，三线城市的上升态势较为明显。在一线城市中，北京、上海、广州住宅地价环比增速均超过3%，属于快速增长。同比来看，四大城市综合、住宅地价同比增速均超过了10%，处于高位运行态势。

­　　房地产开发企业拿地多，再加上地价的上涨，地方土地出让收入自然水涨船高。

­　　国家统计局日前发布的数据显示，今年1月~6月，房地产开发企业土地购置面积为10341万平方米，同比增长了8.8%；土地成交价款为4376亿元，增长了38.5%；而财政部此前发布的数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入为18836亿元，同比增长了34%。

­　　中原地产研究中心统计的数据同样显示，今年上半年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到13691.3亿元，相比2016年同期的9891亿元上涨幅度达到38.4%，而平均地价则同比上涨了27%。

­　　中原地产首席分析师张大伟介绍称，从土地出让金额高的城市看，依然集中在一二线城市，北京、杭州、武汉等8个城市均超过了500亿元。

­　　不过，三四线城市卖地收入出现明显上升，其中佛山423亿元、嘉兴311亿元、温州254亿元、宁波293亿元，另外徐州、常州、沧州、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市的卖地收入也均超过100亿元。

­　　三四线城市土地出让收入的增多，与一二线城市楼市调控不断加码、楼市销售趋冷、房企进而转战周边市场密切相关。

­　　我国房地产市场的一二线城市大多分布在东部地区，但从目前的统计数据来看，中西部地区今年的房地产销售状况要明显好于东部地区。

­　　业内普遍认为，在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃，已逐渐成为拉动房地产市场的主力军。

­　　避免三四线城市风险集聚

­　　张大伟表示，从全国市场来看，随着楼市调控的深入，一二线核心城市的土地热潮正逐渐转移到三四线城市。从城市级别来看，三四线城市的住宅类土地明显升温，一二线城市的土地市场则明显平稳。他还认为，三四线城市土地市场热度刷新了历史纪录，特别是溢价率达到了40.%，相比于往年有非常明显的上升。

­　　报告称，三四线城市作为价值洼地，继续享受着鼓励去库存的政策红利，尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好，城市预期价值提升，楼市投资性需求增强，已成为房地产市场需求梯度转移的承接区域，结构性热点区域出现了。

­　　与此同时，近几年的棚改货币化提速也为三四线城市的房地产市场带来了销售动力。从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

­　　而从今年一些地方政府发布的计划看，大多数地方政府已将棚改的货币化比例调升至50%以上。

­　　报告还显示，今年第二季度，唐山、秦皇岛、邯郸、廊坊、安阳、新乡、苏州、嘉兴、汕头、顺德、中山、荆州、株洲、北海等14个三线城市的住宅地价环比快速上涨，涨幅超过了3%。

­　　三四线城市地价的快速上涨也引起了外界的关注。报告称，下一步要注重政策的灵活性与稳定性相结合。提高各类政策之间的协调配合，避免政策的过度“叠加”或“冲减”。热点城市的调控政策要继续保持稳中微调，增强定力，着眼未来，避免后市的反弹；要综合权衡稳预期、去库存、去杠杆等政策，避免三四线城市的风险集聚。

­　　针对下半年房地产市场的运行趋势，有业内人士认为，在热点城市高位趋稳、部分中小城市去库存加速的情况下，调控政策将向三四线城市蔓延。在政策的持续深化下，流动性受到严格监管而收缩，供需双向预期将进行适应性调整，并趋于理性。基于这些背景，下半年热点城市住宅地价的增速有望趋稳。（嫣茹）