量价齐跌 北京商住房市场 全面陷入冰冻期
自今年3月以来，房地产调控层层加码，限购、限贷步步收紧。特别是北京“商住房”市场受到“3·26”新政的强力调控后，炒房者感受到了前所未有的寒意。目前，商住房限购已3个月有余，市场全面陷入到了冰冻期。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃表示，自二季度开始，该类物业价格迅速回落，市场交易几乎为零，北京商住房“量价”均出现了断崖式下跌。
来自易居研究院智库中心的统计数据显示，“3·26”新政实施后，二季度，北京商住房市场积极消化此类政策，成交量仅为1万平方米，明显低于第一季度的水平，甚至过去曾一度成为北京新房市场交易主力的商住房，其成交量都要比全国其他一二线城市疲软。
今年6月，北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积为0.01万平方米，环比减少94%，同比减少100%；成交套数为2套，环比减少95%，同比减少100%，市场交易几乎为零成交。相比于2016年月均34万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。
不可否认的是，今年3月北京商业办公类项目管控政策相当严厉，是国内第一个管控商住房的政策，尤其是涉及限购、限贷、限售等细分政策的内容。
正是由于严厉的管控政策，今年6月，北京商住房项目成交均价为30907元/平方米，与今年4月45906元/平方米的成交均价相比，每平方米下跌超过1.5万元。
以北京市平谷区某商住楼盘为例，其近期新开盘的一个项目与2016年6月左右同区域的商住楼价格已十分接近。在3月26日之前，本地同区域的类似面积商住房价格需要上百万元。同区域已经售卖的商住房价格去年是每平方米1.6万元，今年3月已经上涨到了每平方米2.6万元左右。
这意味着，新开盘的商住房价格已经跌到了与去年同期差不多的水平。
中原地产首席分析师张大伟指出，北京商住价格最近几个月每平方米跌了1万元（单层合计5000元左右），跌幅在10%-15%左右。而住宅价格也有下降，但是降幅没有这么大，这就形成了商住价格与住宅价格的巨大反差。
值得注意的是，目前北京地区各银行已基本上暂停了对商住房的抵押贷款，个人通过抵押贷将商住房套现的路径也被彻底封堵。
有银行工作人员表示，40年或50年产权的商住房已不受理抵押贷款了，“据我所知，北京各银行基本都不做商住房的抵押贷款了，而且住宅抵押做得也很少。”
“出售难度大，抵押贷款被暂停，商住房的流通价值已经降到历史的最低点。”张大伟表示，目前的商住市场已经成为一个“冰封的江湖”。
在过去10年里，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，合计测算北京商办未开发的面积大约有5000万平方米。而在二手房市场，从2007年至今，已成交的商办类物业也有38万套、成交面积达4500万平方米。张大伟认为，“这么大的市场被冰封，证明了调控的决心。”
中国社科院财经院博士后丁如曦表示，目前北京商住价格的下降是由于调控的结果，因为房价高会导致泡沫加大。作为一线城市，实际上北京的住房市场还是供小于求的，整体的需求量很大，政策应该不断改善调整土地供给力度。
“短期商住房价格的下跌是挤泡沫的状态，居民买房趋于理性，不像之前楼市那么疯狂了，政策调控再加上居民买房的谨慎，使得商住房价格处于一种合理的回归状况。”丁如曦说。（欣然）
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