万科广东拿地70年百分百自持 有没有盈利前景？

­　　6月6日，经过40分钟激烈角逐，万科以总价25.3亿元+70年100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地，折合楼面价15300元/平方米，刷新南海区最高楼面价纪录。这是继陈村地块后，万科今年第二次在佛山区域拿地。

­　　值得注意的是，万科此次拿地70年百分百自持，这在广东省还是首例。据了解，此前，虽然北京规定房企自持商品住房年限70年，租赁合同订立不超过10年，但目前佛山暂无相关规定，万科这一举动引发了业界的争论。

­　　70年百分百自持地块，有没有盈利前景？万科拿这块地到底要做什么？佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示，在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下，佛山在未来具有巨大的发展潜力，发展前景可观。佛山万科成功竞得桂城C22街区地块，旨在更好地践行城市配套服务商的理念，与佛山共同发展。据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定，根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。

­　　频繁以高自持率拿地

­　　本次竞拍吸引超过16家房企参与，包括华发、五矿、金辉、中冶、万科、保利、世茂、越秀、华润、美的、葛洲坝、碧桂园等。在此次土拍过程中，中冶和世茂多次轮番叫价，保利则一次性举牌报到100%自持；进入竞自持年限阶段时，万科一口气以70年的最高年限意外斩获了桂城平洲5.5万平方米商住地块，引起现场一片哗然。据了解，除了该地块外，万科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。

­　　虽然70年百分百自持是广东首例，但万科以高自持率拿地，在广佛地区已有先例。回顾今年4月28日的广州新政后首次土拍，白云鱼苗场宅地，以238765万元和1350平方米配建被万科拿下，扣除安置房面积后，需自持50%的建筑面积，即40019平方米，楼面价29382元/平方米(不含自持面积)；而长岭居YH-A4-3宅地，也被万科拿下，付出122240.8万元和900平方米配建，同时需自持55%物业，即33851平方米，楼面价19862元/平方米(不含自持面积)。也就是说，万科夺得这两块地，自持率分别达到了55%和50%。

­　　70年百分百自持，房企到底还有没有钱赚？对此，克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，楼市进入下半场，曾经牛气的高周转“快鱼”模式，在高地价和严调控的新环境下，已经成为过去；随着房企利润率持续走低，主动拥抱微利时代，总比未来被动转型要来得积极，年度销售几千亿的万科只是先在几块地上优先作了尝试，并不会“伤筋动骨”。

­　　看好广佛同城发展前景

­　　万科为何要不惜代价以70年百分百自持拿下这块地？佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示，在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下，佛山在未来具有巨大的发展潜力，发展前景可观。

­　　资料显示，佛山万科于2005年正式成立，目前已经成功开发20多个住宅项目，并不断扩大佛山市场影响力。2016年万科在佛山区域销售金额达136.8亿元，成功跨入百亿行列，年度总共成交了10133套房。

­　　这是万科在佛山年内第二次拿地。目前万科佛山在售项目有万科金域中央、南海万科广场、万科湖岸等6大楼盘。2017年，据不完全统计，万科通过拍地、收购等多种方式，拥有的新项目已经达到12个，遍布佛山五区，禅城、南海分别有3、5个项目，其中万科金色里程、万科城市之光、万科翡翠滨江等均有望于今年内面世。由此可见，万科在佛山的布局已经越来越成熟。

­　　自持地块用于建设“城市配套服务”

­　　70年百分百自持率，房企的盈利点将在哪里？地块的前景如何？佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示，佛山万科成功竞得桂城C22街区地块，旨在更好地践行城市配套服务商的理念，与佛山共同发展。据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定，根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。

­　　根据业绩会上万科披露的资料，万科围绕“城市配套服务商”定位而拓展的新业务布局初具雏形。去年，万科在物业服务领域实现(合并报表范围内)主营业务收入42.6亿元，增长43.4%，并发布睿服务3.0，推出“友邻计划”。万科还在长租公寓、养老业务等方面也进行了积极的探索，已形成了以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局。

­　　◆机构观点

­　　“竞自持”成土地出让新趋势

­　　日前，2017年广州供地计划出台，引发市场各方热烈反响。根据2017年广州市供地计划，今年全市建设用地总供应面积为2050公顷，同比增加18.5%。

­　　合富研究院分析人士表示，2017年全市建设用地总供应面积超2000公顷，然而在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后，后续可供出让的“含居住用地”占比低于两成(18%)，为364公顷。

­　　合富研究院认为，政府层面通过供应计划为土地市场“加粥”，但结合当前全市商品住宅库存(619万㎡，按最近4个月月均成交计算的动态消化周期为5.8个月)及近期土地市场成交情况(平均每宗土地参拍房企在10至20家)判断，广州土地市场仍可能继续面临“僧多粥少”的局面。

­　　从城市发展趋势看，主力向东向南发展，东部南部仍然是政府主力供地区域。在具体供地上，对白云、番禺两个“严重缺货”区的土地供应较往年大幅增加。其中，黄埔和增城两区供应规模为137公顷，占总量的37%。这与政府持续实施“东进”的城市发展战略相一致。南部供应主要集中在番禺，以及有自贸区规划发展利好的南沙。2017年番禺和南沙两区“含居住用地”计划供应规模为162公顷，占总量的45%。

­　　商业用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自贸区等各大总部经济区。本年增加对“花都CBD中轴”区域的商业用地出让，意味着“花都CBD总部区”建设在政府土地供应层面已有所推进。工业仓储用地供应分量重，占整体供应的36%，集中在黄埔、增城、番禺、南沙，后续或继续倾向于引进高端制造业。

­　　从中长期看，广州土地市场仍有可能继续面临“僧多粥少”的局面。为抑制土地市场价格增长，预计政府层面除致力于增加供应外，仍将继续在土地调控措施方面发力。后续挂牌土地成交出现“竞自持”情况将在所难免；此外，也不排除进一步严格的调控措施出台，如“限地价，竞房价”等。