陕西商品房库存量平均需21.5个月消化 榆林卖完需33年

　　“396个月，不会是把小数点掉了吧？”当听说榆林的商品房库存量需要33年才能卖完时，西安市一位房地产业内人士发出这样的疑问。

　　7月3日，省统计局发布了今年以来我省房地产开发市场运行情况及展望报告。报告称，今年以来，全省及各市相继出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施，自住改善型住房需求逐步释放，房地产市场开始回暖，但去库存压力依然很大。

　　榆林销量最少增速下滑80.7%

　　报告称，今年前5个月，我省因为4、5月新开工规模明显增加，拉动了房地产投资、土地购置增长，带动了施工进度稍有加快，但竣工速度仍在放缓；商品房销售降幅继续收窄，待售面积增速持续回落，但是企业去库存压力依然很大；销售回升带动定金及预收款和个人按揭降幅收窄，但房地产开发企业到位资金仍趋于紧张。

　　前5个月，全省房地产开发投资持续回升，共完成投资763.64亿元，同比增长4.3%，投资增速连续两个月回升。同时，房屋施工和新开工速度持续提高，房屋施工面积17178.35万平方米，同比增长12.5%。房屋新开工面积1434.01万平方米，同比增长14.7%。

　　从商品房销售情况来看，1-5月销售面积766.71万平方米，同比下降9.3%。销售额398.98亿元，下降13.3%，降幅比1-4月收窄2个百分点；其中，住宅销售额340.22亿元，下降13.5%，降幅1-4月收窄2.4个百分点。

　　值得注意的是，1-5月我省各地市商品房销售面积中，同比上涨的只有咸阳、渭南、安康、商洛，增速分别为0.2%、1.4%、1.3%、4.2%，其余地市销售均下滑。其中，西安市销售面积450.91万平方米，下滑8.5%，占全省比重58.8%。销量最少并且下降最严重的是榆林市，销售面积仅有4.91万平方米，增速下滑高达80.7%。下滑排在第二位的是铜川市，销售面积5.36万平方米，下滑39.3%。

　　个人按揭贷款降幅持续收窄

　　从房地产土地购置面积来看，1-5月全省土地购置面积131.25万平方米，同比增长116.2%，增速比1-4月提高27.4个百分点，增速较大的主要原因是我省今年以来新入库企业126家，新增土地购置面积86.75万平方米，占土地购置面积的66.1%，拉动土地购置同比增长。1-5月全省土地成交价款39.15亿元，同比增长138.1%，增速比1-4月回落97.7个百分点。土地购置面积增速提高而土地成交价款增速回落的原因，是土地价格的降低。3、4月新增企业所购得的土地价格较高，而5月份新增企业中有大宗购地的企业所购得的土地价格偏低，1-5月比1-4月每平方米价格低368元，导致土地成交价款和土地购置面积波动趋势相反。

　　从房地产开发资金方面来看，1-5月房地产开发企业到位资金1008.98亿元，同比增长9.5%，增速比1-4月提高3.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款185.49亿元，同比下降18.8%，比1-4月降幅收窄5.1个百分点，占比55.7%；个人按揭贷款95.49亿元，下降1.3%，比1-4月降幅收窄4.8个百分点，占比28.7%。随着商品房销售有所好转，定金及预付资金和个人按揭降幅比1-4月进一步收窄。

　　全省消化库存平均需21.5个月

　　前5个月虽然现房销售降幅扩大，但由于竣工速度减缓和上年基数较大的影响，5月末商品房待售面积增速持续回落。全省5月末商品房待售面积524.78万平方米，同比增长15.8%，增速是2012年以来最低点。

　　今年5月底全省商品房待售面积为524.78万平方米，虽然比2014年底下降14.33万平方米，但房地产企业去库存化的压力依然存在。其中，住宅待售面积达373.5万平方米，占全部待售面积的71.2%，如果按照今年1-5月现房销售月平均水平估算，全省商品住宅待售面积需消化库存的时间为21.5个月，其中西安为23.2个月，接近2年；榆林的住宅消化库存的时间最长，为396个月。

　　此外，其他各城市住宅待售消化月份分别为：铜川87.2个月、宝鸡26.3个月、咸阳13.3个月、渭南16.6个月、延安22.9个月、汉中32.1个月、安康5.4个月、商洛7.8个月。

　　住宅待售消化月份数是怎样计算出来的？省统计局解释称，住宅待售面积除以平均每个月的现房销售面积，就得出当地的库存消化时间。

　　能源经济衰退致榆林库存大

　　“396个月，不会是把小数点掉了吧？”陕西经典派商业地产管理公司总经理朱林说，西安住宅库存消化时间符合市场实际情况，虽然库存压力不小，但基本在可控范围内，“之前只知道榆林楼市的库存量很大，但396个月，也就是33年，这太惊人了！”他说。

　　西安一家房地产销售代理公司的负责人介绍，近几天他们正在制作一份有关陕北房地产市场的调研报告，榆林的库存统计如果的确是33年，“那太不可思议了，估计大部分有意向进军榆林市场的开发商会重新考虑的。”

　　朱林表示，2009年以后，鄂尔多斯、榆林等依靠能源经济膨胀起来的楼市，因为能源经济的衰退、外来投资和投机需求的撤场而迅速衰退。

　　城市地产运营专家王建红告诉华商报记者，因为炒房客的离开，榆林不少楼盘在建好以后无人问津。还有一些原本投资了多套房产的人，也把手里的房子拿出来挂牌到二手房市场，“他们从购买者变成了供给者，一时间导致市场上的存量房大增。”

　　对于榆林消化库存达到33年的数据，另有不愿透露姓名的业内人士猜测，不排除包括部分炒房客留下的二手房源与新房库存叠加后所致。

　　符合保障房政策的商品房可转为公租房

　　报告称，尽管今年以来国家和地方出台一系列房地产调控政策，但有一定的滞后性，尤其对西安这样的二线城市，以及我省其他处于三、四线城市的市区来说，政策效果还有待进一步观察。

　　随着房地产市场的逐步回暖，以及人们收入增长后对生活品质要求的进一步提升，优质住房仍然具有一定的稀缺性，需求也将稳步增长。

　　报告建议，在待售面积比较高、同比增速比较快的市、县（区），应协调房地产开发经营企业，通过长期租赁和回购方式将待售多年、符合保障房政策的商品房，转为公租房租给中低收入人群。同时，根据国家政策和当地实际，提高棚户区改造货币化安置的比重。这样，既可以解决房地产企业商品房闲置问题，减轻去库存化的压力和盘活资金，又可以降低保障房的建设和管理成本。同时，也可以在国家相关法律政策许可的范围内，通过适当下调税收比例、减低手续费、贴息贷款等方式，刺激和鼓励刚需和改善性住房需求。