楼市将深度调整 今年普通人能否买得起深圳的房？

­　　深圳是全国楼市的风向标，曾在2014年10月-2016年3月份期间，保持房价持续上涨18个月、涨幅达到9成之势，但这个局面已被打破。变动频繁的2016年收官了，2017年深圳楼市的走向成为新的全民关注话题。

­　　2016年，深圳楼市最大的看点莫过于“一年两调”的双政策强管控。无论是遵从市场周期性调整还是政策调控的结果，2016年都是深圳楼市步入结构性调整的开端年，2017年，这种调整将深化。

­　　深圳房价的狂飙猛涨在2016年3月急踩刹车键。彼时出台的“3.25新政”把限购社保1年提高至3年，打击首付贷的形式，抑制深圳过多的投资性需求，防止投资客挤高房价。

­　　此后，深圳楼市陷入观望中，房价保持惯性上涨，但成交量已受到抑制。深圳中原为此做过分析，认为市场对此政策的消化能力是2个月。两个月后，深圳楼市恢复上行的势头，在9月再次冲至历史性峰值，新房成交均价接近6万元/平方米。

­　　“10.4 新政”比“3.25新政”严厉得多，前者同时从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面，限购社保3年改5年，提高首付等举措再次为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面，政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。此外，加大行业内的稽查与整顿力度。

­　　“10.4 新政”出台后，深圳楼市终于彻底降温了，一手结束了近两年的上行周期，此后，市场预期急转向下。

­　　深圳中原监测数据显示，2016年，深圳新建住宅供应降至历史低位，仅有 434 万平方米，环比大降 37%。在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳全面新房成交面积降至 417万平方米，环比下降 37%，成交套数降至4万套，环比下降 39%。

­　　价格方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价依然坚挺，深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米，创下2008年以来的最大涨幅。

­　　新房成交容易受结构影响，相比之下，二手房反应更快，其成交数据更有参考性。

­　　2016年深圳二手住宅价格波动剧烈。“3.25 新政” 后一个月内价格下跌 2.4%，成交量腰斩。“10.4 新政”后第一个月房价下跌 4.2%，接近第一次调控 下跌的两倍，目前均价持续下跌 3 个月，月成交量仍在持续走低。

­　　深圳中原数据显示，2016年深圳二手住宅累计上涨近 16%，相比 2015年全年6成的涨幅，收紧趋势明显，最高成交均价接近 6 万元/平方米，年内共成交约 9.6 万套，环比减少近四分之一，仅稍高出2013年的水平。

­　　过去一年，深圳楼市被“3.25 新政”和“10.4 新政”两次政策分割，成交量价走势呈正相关并形成高涨、下跌、调整、再回涨的循环，目前处在2016年10月调控后的下跌的阶段，成交情况并不乐观。

­　　从全国大市来看，2017年中国房地产市场将以“稳定”为主，去年全年去库存政策刺激下，全国楼市普涨，今年随着调控政策的出台，将逐步回归理性。

­　　另外，中国指数研究院分析报告指出，美联储宣布加息意味着全球流动性宽松周期的结束，中国货币政策也将从高速增长转向稳健中性，过去一年宽松的货币信贷环境将难以持续。

­　　招商蛇口总经理许永军告诉第一财经记者，未来楼市调控将呈现常态化的局面。“相较于较旺盛而持续的需求，一二线城市的住宅土地供应中长期来看仍将处于相对短缺的状态。而我国的民间财富累积仍在持续，中产阶级人群数量在不断扩大，一二线城市房价未来还有一定的上行空间，容易成为投机性资金炒作的战场，进一步拉大贫富差距、挤压实体经济、酝酿金融风险。因此，政府的调控任重道远，需要持续进行。”

­　　具体到一二线城市，中国指数研究院的整体判断是量价进入调整阶段，2016年的普涨行情难以再次出现。但是一线城市住房需求依然旺盛，2017年房价调整幅度十分有限。

­　　深职院房地产研究所所长邓志旺对第一财经记者表示，预判2017年深圳将维持现有政策即“10.4新政”为主，继续打压房地产投机投资需求，回归居住为主，政策方面不会有大的改变或者逆转。

­　　邓志旺认为，“2017年上半年，整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。但是经过2016年第四季度和2017年上半年的积累后，下半年购房需求将会集中释放，下半年楼市成交量回升，预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。”