供应量小需求量大 厦门房价直逼北京

­　　华夏时报记者 福蒙蒙 厦门报道

­　　“二线的城市，一线的房价”，这是时下厦门人最喜欢说的一句话。

­　　“现在房价太高了，旁边这个小区，四五年前才不到两万元一平米，现在已经涨到每平米六七万了。”出租车陆师傅边开车边给记者指向路边的一个小区，这个小区坐落在厦门国际会展中心附近，这个区域也是目前厦门岛内二手房价格最高的区域之一。

­　　根据中国房地产业协会主办的中国房价平台统计数据显示，厦门8月住宅均价为34488元/平米，稳居全国第4，仅次于北京(48847元/平)、深圳(48151元/平)、上海(44750元/平)。而今年初，这个数据还停留在25173元，厦门平均房价在2016年已累计上涨近万元，涨幅37%。

­　　近日，《华夏时报》记者走访了厦门多个区域的二手房市场和新房售楼处发现，厦门新盘几乎都集中在岛外，岛内已经多年没有住宅用地入市。今年来，不管是岛内还是岛外，也不管是新房还是二手房，价格都出现了较大的增幅。

­　　房价直逼北京

­　　“11月开盘，预计开盘价格每平米不到3万元。”在集美区灌口镇一个新盘的售楼处，销售人员告诉《华夏时报》记者，该楼盘主要针对厦门的刚需人群，价格相对岛内和岛外中心区域价格要便宜很多。记者发现，如果在北京购房，同样远离市中心的六环外有很多房子也维持在这个价位。

­　　记者走访发现，厦门岛内年份较近的二手房价格都在四万元以上，湖里区万达广场附近的房子价格最高，价格达到五、六万元，而这些房子在今年年初时价格单价却不过四万多元。

­　　自从2015年初厦门全面取消限购政策后，厦门房价持续向上，尤其是去年下半年以来，厦门楼市开启新一轮的快速上涨行情。今年上半年，伴随着北京、深圳等一线城市房价迅速上涨，厦门楼市也出现了较大的波动。

­　　“今年开始涨的比较快，单价涨了一万多。”吴女士在厦门湖里区的一套房子，年初她咨询中介了解到该小区成交的最高单价在42000元，而最近中介告诉她，这套房子现在单价达到了53000元。

­　　在上一轮限购取消前，厦门商品住宅库存总量达到了1083万平方米。当时有人按照年均销售370万平方米来计算，厦门需要35个月时间才能完成去库存周期。

­　　然而，35个月还没有到，2016年8月31日厦门却再次宣布限购。

­　　事实上，在取消限购的同年后半段，厦门房价开始新一轮快速上涨行情，到了2016年更曾登上房价涨幅榜首，与南京、合肥、苏州一较“高下”。当时370万平方米一年的成交量标准也已动摇，虽然2015年全年厦门市全年销售量为350万平方米，但这一数字仅在2016上半年就刷到了280万平方米。

­　　房价上涨，开发商却不愿意卖

­　　记者走访时了解到，岛内的新盘即使是总价超过1600万元的豪宅项目现在也没有在售房源，销售人员告诉记者，下次开盘时间不定，价格也会上涨。而岛外虽然新盘颇多，但是目前有可售房源的楼盘却并不多，记者走访了集美区多个售楼处，都得到了“即将开盘”的答复。

­　　“其实限购政策在我们看来对楼市影响并不大，因为在限购政策出台之前，很多开发商就已经在捂盘了。”厦门一位房地产行业人士对《华夏时报》记者透露，因为对房价上涨的预期，开发商不积极申请预售证，这也进一步造成了厦门商品房供应量不足。

­　　厦门大学管理学院教授戴亦一也对《华夏时报》记者表示，开发商捂盘是事实，开发商对于对房价上涨的预期很大，土地供应又不足，开发商担心把房子卖了无米下锅，所以不主动去办预售证，办了也有可能不开盘。

­　　供不应求

­　　供应量小、需求量大，这是厦门房价持续上升的最主要原因。

­　　厦门市统计局数据显示，厦门2015年居住土地成交总建筑面积174万平方米，而当年商品住宅销售面积高达350万平方米，成交面积是供应面积的2倍有余。而在2013年和2014年，厦门楼市的成交面积分别是供应面积的2.7倍和2.28倍。

­　　连续三年来，供地少、购房多，二者差距越拉越大，房地产市场供小于求的形势越发严峻。

­　　“厦门楼市在福建的吸附力很强，很多人都愿意在厦门购置房产，无论是投资还是自住需求都有。”厦门一家大型房产中介负责人对《华夏时报》记者表示，实体经济衰退，很多人发现钱不知道放到哪里，购买房产收益最高。

­　　戴亦一也对记者表示，厦门楼市的市场半径很大，需求很旺，不仅仅是整个福建省，可以辐射至整个东南沿海。过去十几年来，外地购房者在厦门房地产市场上的占比从没有低于50%。

­　　官方的数据也和戴亦一的观点相呼应：厦门市国土房产管理局公布的数据显示，2015年厦门市商品住宅购房人群中，本地客群购房117.17万平方米，占33.45%。外地客群购房233.14万平方米，占66.45%，共买了20501套商品住宅。

­　　记者在走访时了解到，厦门楼市有一个奇怪的现象，商住两用型也就是当地人所说的SOHO售价远远低于商品房，以万达广场附近为例，该区域的商品房售价在50000元到60000元之间，而SOHO的售价却只有不到20000元。

­　　“冰火两重天，住宅供不应求，写字楼和商业供过于求。”戴亦一对记者表示，SOHO很便宜，是由于厦门的写字楼和商业地价很便宜，此外这种类型的房子首付比例高、使用成本也非常高，购房者主要以投资客为主。

­　　记者了解到，厦门岛内已经多年没有住宅用地入市了，这是造成了岛内房价持续上涨的主要原因之一。

­　　“岛内每平方公里的人口密度已经超过香港。”戴亦一表示，厦门岛内面积130多平方公里，却居住着200多万人。从规划和城市管理的角度来讲，必须要控制岛内人口，最主要的办法是控制土地供应，向岛外引导。岛外的土地其实也并不多，虽然看起来成片，但是真正可供开发的土地并不多。

­　　“限购作为一个临时措施有必要，但是作为一个长期政策是不明智的。”戴亦一表示，长远计划应该增加供给，增加土地供应，把价格控制在合理的一个区间。