二线城市地价房价暴涨 杭州天津楼市政策或调整

­　　本报记者 唐韶葵 上海报道

­　　8月最后一天，厦门限购政策正式落地，对三类居民暂停销售建筑面积在144平方米以下的商品房。紧接着武汉的信贷差别化政策文件也在微信朋友圈流出，随之而来的是业内对房价涨幅前十的城市政策落地的猜想。

­　　这些城市包括厦门、合肥、南京、石家庄、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、深圳。除了深圳、厦门、合肥、南京之前已有过一轮较大涨幅之外，其余二线城市最近地王频出、新房供应不足的情形大致相同。

­　　国家统计局数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市有51个，最高涨幅为4.6%，排行前十的是厦门、合肥、南京、石家庄、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、深圳。郑州7月涨幅在全国前十名行列，环比上涨2%，同比上涨11.2%，郑州房价已连续上涨14个月。

­　　厦门新政落地之后，其他二线城市会否效仿，多名厦门业内人士认为，厦门的政策不具备参考性。易居中国高级合伙人、克而瑞福建区域总经理张子吉分析，单就限购而言，对成交量的影响较大，但价格影响很小。厦门的房价长线来看远未见顶，短期销量下滑和投资因素影响或在明年显现波动行情。他认为这次的新政缺口，可以让144平方米以上的产品、一批高端盘价格无忧了。新政无异于“止痛药”，治标不治本。

­　　同策咨询研究部总监张宏伟分析，市场过热的城市，如苏州、南京、厦门等已有新一轮的限购或限贷政策落地，随着厦门调控的落地，结合房价涨幅、城市投资价值，以及地块涨幅情况，后期第二批有可能出现政策调整的城市是：武汉、杭州、天津。对于仍处于高涨期的上海楼市，也存在出台政策的可能性。武汉已于31日晚间发布调整政策。

­　　二线城市地价、房价暴涨

­　　从国统局的数据可见，涨幅TOP10的城市基本位于一线城市附近，受一线城市“购房热”的影响，溢出带动作用明显。

­　　另一方面，上海链家市场研究部分析师丁岚指出，一线城市土地的稀缺性与高价性使得房企更多地瞄准其周边的二线城市，这些城市经济基础较好，未来人口导入强；再者这些城市先前的房价基数不高，拿地成本以及后期的运营风险均较小，而房企拿地竞争加剧后，地王的产生直接刺激这些城市的房价涨幅，受“买涨不买跌”情绪影响，房价出现高速增长。

­　　丁岚认为，从目前的土地拍卖情况来看，房企逐渐从原先的“四小龙”城市转向后面的城市，自5月份之后，高价地块在杭州、天津、武汉等城市拍出。一是四小龙城市拿地成本增加，二是由于四小龙限购限贷政策的相继出台，市场受到一定程度的抑制。

­　　张宏伟认为，不同于上海的新政传言导致市场交易量大幅上涨，短期内市场出现暴涨，市场存在由于交易量价的大幅上涨倒逼政策落地的不确定因素，大部分二线城市均是在价涨量涨的前提之下出台调控政策。根据同策研究报告结论：中长期来看，厦门房地产投资价格大于价值，属于风险城市。按照同策对厦门的周期性研判，2017年12月新政到期时间点，厦门处于成交量下行趋势，价格处于复苏阶段，进一步执行或收紧的可能性不大。

­　　厦门的调控落地，在此前的8月26日一场商住土地拍卖会可以寻见蛛丝马迹。当天6幅土地楼板价全部超过3万元/平方米，单价地王不断被刷新，最终融侨将之定格于3.83万元/平方米。这些地王制造者包括泰禾、万科、融侨、禹洲、IOI置业、融创，其中融创是首度进入厦门。在土拍进行到一半的时候，一纸关于厦门限购的讨论稿就从网上流出。

­　　一名厦门房企人士对21世纪经济报道记者指出，厦门政府控制土地供应，厦门市新房供应量也不多。这才是厦门房价涨幅较大的原因。厦门新政具有短期抑制投资的作用，但是有效期限，起不到根本性作用，厦门新房供应少，再结合国家的货币政策，一直在增发货币。短期内下半年会有一些投机客抛售，不会有太多波动行情。“对于类住宅是一个利好，周边城市也会有利好。然而厦门本身房价上涨很猛，一旦放开，价格又将会暴涨。”

­　　房企布局暴露调控路径？

­　　厦门新政出台当天，21世纪经济报道记者联系了多名当地房企人士，他们均表示政策刚出来，还看不到具体的市场变化，下一步肯定会加速144平方米以下户型的去化，但没有下调价格的意愿。一名上市房企人士表示，由于公司项目多为高端盘，只有少量高层，因此受新政影响不大，并且政策有期限，影响具体有多大还有待观察。

­　　实际上，一线城市的溢出效应明显，房企近期在布局土地储备的时候首选有溢价空间的二线城市。比如上述8月26日的厦门土拍，主要房企商住用地储备的排名也发生了变化：特房集团、禹洲集团、世茂地产、住宅集团、保利地产分别进入前五位。禹洲上升3位，土储排行升至第二，融创从无到有，在厦门终有一席。

­　　上海链家市场研究部提供的一份今年1月1日-8月30日以来的土地成交排行榜与房企拿地情况来看，土地成交总价进入前50的城市有深圳、上海、杭州、天津、南京、武汉、厦门、苏州、合肥、宁波等，其中杭州高总价地块有5幅之多。而在57家房企中，拿地数量最多的为碧桂园，全年至今拿了159幅；拿地面积最多的是万科，一共拿了395万平方米土地；拿地总价居首的是融创，一共花了大约570亿；拿地最贵的是北京城建，平均楼板价为3.4万元/平方米。

­　　同策咨询研究部一份研究报告显示，货币持续宽松可能增加人民币贬值压力和催生部分资产价格泡沫。依据是2016年7月广义货币（M2）同比增长10.2%，较6月末11.8%的增速有较大回落，创一年来增速新低；7月份新增人民币贷款仅4636亿元，远低于市场8000亿元左右的平均预期，同比少增1.01万亿元，创近年来新低，当前信贷需求结构性问题突出，而市场整体流动性相对充裕，预计未来一段时间货币政策将保持稳健，进一步向松调整空间和幅度有限。

­　　来自第三方机构对房企的调研结果显示，2016年6月份部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷（一年以内甚至6个月），7月份证监会也出台政策，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策；8月初兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

­　　因此，上述业内人士指出，不排除下一步城市间信贷差别化政策的进一步出台，以时间换空间，为市场争取更多调整机会。