深圳7月楼市量价齐跌调整仍在继续

­　　上半年深圳楼市火热的行情戛然而止。

­　　深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深规土委”）最新数据显示，深圳市7月份新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%；共成交2984套，环比下跌8.27%。

­　　新房成交价创下2012年以来单月环比最高跌幅，深圳楼市7月份呈现量价齐跌。

­　　尽管“地王效应”在“3·25新政”后起到了短期催化作用，但购房者入市观望情绪叠加淡季销售影响，以及新房市场上供应维持低迷，深圳楼市进入了高位盘整。

­　　市场降温

­　　规土委数据显示，深圳新房成交价格在7月首周登顶后便开始下滑，从6月的“6”字头回到了“5”字头。

­　　今年6月，在龙华“地王效应”的推动下，市场热情高涨，加上多处豪宅项目推盘，整体拉升了深圳的新房成交价格。根据深规土委数据，6月份深圳新房成交均价达到61756元/平方米，创下过去17个月的新纪录。

­　　进入7月份，首周（7月4日-7月10日）新房成交价继续维持涨势，单周环比上涨16.4%，达6.98万元/平方米。但之后两周新房成交价便下行，一路降至第三周5.06万元/平方米的低点，最终整月环比下跌8.27%，创下近年来的最高单月跌幅。

­　　这其中有结构性因素。从成交结构来看，成交备案的新盘中豪宅项目数量明显减少，单价千万级的豪宅成交275套，相比5月份的486套降幅明显。

­　　但福田和南山仍然在豪宅项目的推动下，新房成交单价继续攀升，分别达到95070元/平方米和92817元/平方米。其中，福田区新房成交数量中2/3为144平方米以上的豪宅项目，而南山区144平方米以上的豪宅项目成交金额更是占深圳全市豪宅项目约66.98%。

­　　克而瑞地产研究指出，7月份深圳高档项目成交占比下滑9个百分点，中高档项目成交占比则相应上升。从成交面积来看，小户型产品成交占比再度突破六成。

­　　深圳中原研究中心认为，现阶段市场价格仍处高位盘整，成交并不活跃，价格仍是决定客户是否入市的关键因素。

­　　从新入市的新盘价格来看，并未出现提价的楼盘，低迷使得市场整体氛围无明显好转，小部分项目低价入市则能带来好的开盘销售率。

­　　二手房市场则开始出现回暖迹象，深规土委数据显示，7月全市二手住宅成交（过户）5838套，环比增长23.4%。

­　　由于官方数据存在一定滞后性，往往不能真实反映市场情况。深圳链家研究院监测数据显示，深圳7月份二手房成交均价为53456元/平方米，环比上涨0.5%，连续两个月回升，实际交易量维持在7500套上下的正常水平且有小幅上升。

­　　深圳链家指出，目前市场上主要以首次、换房刚需，以及部分长期投资者为主，购买行为趋于理性。

­　　深圳中原研究中心则认为，前期地王效应对二手业主报价起了“刺激作用”，二手报价呈现高位震荡，成交价格依然维持高位，整体样本均价为55247元/平方米，短期内缺乏向下的压力。

­　　盘整继续

­　　尽管深圳市二手住宅成交量在7月份连续四周小幅上升，但仍处于历史低位。

­　　深圳市中原研究中心认为，居高不下的价格使客户入市积极性不高，对成交量回升形成了一定阻力，短时间内市场仍将处于低迷状态，预计在9月之前市场成交量难有大幅回升。

­　　此外，在经历7月份深圳土地市场零供应后，将迎来一轮高峰。

­　　深圳市土地房产交易中心的最新公告信息显示，8月份深圳将有15宗地上市交易，土地用途以商业和工业为主，出让土地位于南山和宝安，其中8月26日当天，宝安有11宗土地集中上市交易，成为8月份土地供应“大户”。

­　　而在南山出让的4宗土地中，有3宗位于前海深港现代服务业合作区，其中两宗地块对竞买申请人做了限制，要求为世界500强企业且在深圳市无总部。

­　　根据深圳中原研究中心统计，今年上半年全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平方米，仅占2015年成交的30.1%。

­　　与上半年土地供应量偏少相比，下半年的土地供应力度将明显加大，仅8月份的土地供应量就接近上半年土地供应总和。

­　　然而土地热潮对楼市的推动作用将降低，深圳楼市的猛涨让行业嗅到了风险的气息，政策不确定性加剧。

­　　银行业已自7月份开始收紧政策。7月13日，深圳市包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行，这几家银行之前的贷款利率此前均可到8.8折。

­　　深圳中原总经理郑叔伦认为，楼市不会直线上涨，而是会呈现阶梯型，今年深圳可能到了平台的部位，但是跌的可能性也不大，长远来看趋势是上升的。从政策、金融、经济、人口和供应这五个层面来看，目前深圳还没有呈现出下跌趋势。

­　　尽管7月末中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”被市场解读为剑指房地产行业，但中银国际证券分析指出，预计国内货币政策仍不会做出激进调整，故房价通过硬着陆挤泡沫的可能性极小，大概率仍会以因城施策的区域类行政调控为主。

­　　克而瑞地产研究认为，上半年成交火热后，在市场进入淡季、前期需求透支、市场观望情绪渐浓等因素影响下，三季度市场将进入一个短暂的调整期。而随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，必将对房地产市场产生强烈冲击，预计8月市场成交仍将继续小幅下行。

­　　中原地产首席分析师张大伟则表示，目前一线城市成交放缓，部分热点二线城市房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年尤其是四季度房地产市场的风险可能爆发。