楼市前瞻：2014年房地产市场四大特征

12月15日中央经济工作会议闭幕，从官方发出的新闻稿来看，此次会议的亮点不如预期的多，但也透露出一些重要的信号。有些信号，是对“重要危险”的预警，证券时报网财苑社区认证信息为“同策咨询研究部总监”的张宏伟认为，房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征。

中心城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热，原文如下：

中央经济工作会议闭幕，会议强调，2014年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年，改革任务重大而艰巨。明年进入到“十二五”规划第四年，对全面完成“十二五”规划至关重要。做好明年经济工作的总体要求是，全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，保持宏观经济政策连续性和稳定性，着力激发市场活力，加快转方式调结构，加强基本公共服务体系建设，着力改善民生，切实提高经济发展质量和效益，促进经济持续健康发展、社会和谐稳定。

那么，中央经济工作会议对于2014年房地产市场来讲有哪些有利的信号，未来房地产市场将呈现出什么样的特征？同策咨询研究部总监张宏伟认为，本次经济工作会议只谈保障房，不谈房地产，房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征，在这个阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。

特征一：房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征

中央经济工作会议闭幕，会议提出了2014年经济工作的主要任务。会议指出，做好明年经济工作，最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。要稳扎稳打，步步为营，统筹稳增长、调结构、促改革，巩固稳中向好的发展态势，促进经济社会大局稳定，为全面深化改革创造条件。同时，要积极推动全面深化改革，坚持问题导向，勇于突破创新，以改革促发展、促转方式调结构、促民生改善。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，原因有两个：金融危机之后，通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥其作用，宏观经济“触底”回升需要一个过程，并且会有多次触底反复的过程，当前来讲，宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征；当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”，不言而喻，其实，就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。

因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。

当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，以及十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征，在2014年呈现出总体上继续回升的迹象。

特征二：强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧

中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

此前，政府会议也强调，做好住房保障和房地产市场调控工作，这个过程中尽管淡化“房价”的调控特征，但是，调控的基调还是存在。从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。

尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡、大连7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题（不一定是购买住房的问题），另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。