全国房地产市场已经分化 楼市或迎新一轮上涨周期

地王频现房价猛涨，楼市又到新一轮上涨周期？

专家泼冷水
　　
　　9月初中国土地市场密集地上演了一轮又一轮的土地争夺战。先是2日天津宅地单价地王出现，两天之后北京农展馆地王出现。紧接着，上海就诞生了总成交价高达217.7亿元的新地王……
　　
　　国家统计局公布的7月份全国70个城市房价显示，北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价同比涨幅全都超过10%，北京更是以接近20%的同比涨幅领跑全国。房地产市场真的又到了新一轮的上涨周期吗？
　　
　　从当前全国看，区域性差异大，部分热点城市涨幅较高。7月份数据显示，北京、上海、广州、深圳新建商品住房价格同比分别上涨18.3%、16.5%、17.4%、17.0%。同比涨幅超过10%的还有厦门、南京、郑州等城市。但同时少数中小城市近年来开发量大，销售不畅，库存较多。
　　
　　中原地产市场研究部总监张大伟说：“这一轮地王潮主要出现在一二线城市，由此证明全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。”
　　
　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“从今年1到7月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是最主要的特点。在全国600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨的现象，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。另外，就企业而言，少数品牌企业上半年业绩良好，但也有部分企业仍面临资金压力大、销售难度大的困境。经过十几年房地产市场的快速发展之后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。”

　　
供求失衡 是楼市发热原因
　　
　　部分热点城市涨幅居高的原因何在？住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前接受媒体专访。

　　
热点为啥热
　　
供求出现失衡
　　
为什么部分热点城市房价居高不下？
　　
　　秦虹：城市房地产市场分化表现的背后原因，主要是人口流动导致需求增长的不平衡。特别是大量年轻人向大城市集聚，对住房产生大量需求，表现在20岁至35岁的首次购房者在大城市占比继续提高。
　　
　　而相对于需求的增长来讲，上半年主要大城市的供应量明显不足。直到今年6月份，东部地区的住宅新开工面积还是负增长0.6%，其中北京负10.1%，上海负13.2%。在政策持续抑制投机投资没有改变的情况下，房价仍然上涨，只能说明这些地方供求出现了失衡。

热了怎么办
　　
限购+疏堵结合
　　
9月初，郑州市推出被称为升级版的商品住房限购令。怎么看待这个问题？
　　
　　秦虹：最近郑州、北京、广州、深圳等地限购政策升级，主要原因应该是政府要兑现年初对外公布的房价控制目标。在房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，限购升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。但同时，各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施，否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。

　　
怎么能不热
　　
增加住宅用地供应
　　
新形势下调控着力点何在？
　　
　　秦虹：房地产的调控手段除了行政手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，应把握规律，择优实行。其中土地调控的效果最为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。

　　
让城镇不同人群
　　
都清楚住房政策
　　
　　秦虹认为，建立房地产市场健康发展长效机制的关键，是要建立全社会对住房政策的稳定预期，让城镇各类人群都知道他们面临的住房政策是什么。
　　
　　比如，低收入家庭知道住房保障政策是什么；没有住房的年轻人知道解决住房问题的途径是什么；已有多套住房的人知道面临的住房政策是什么。
　　
　　现在由于对住房政策的预期不稳定，很多人在尚不具备经济基础时就急于买房，既加大了当期的市场需求，透支了未来需求，也增大了生活压力，产生抱怨情绪。