四因素致房价下半年依旧坚挺 明年或有所降温

　　当前，房价节节攀升，看涨房价的声音一浪高过一浪。尤其是地王频出、高价地横行，地价推高房价，似已板上钉钉。我的感觉是，很多拿高价地的开发商，对后市的预期过于乐观；而很多购房者，对于后市房价大涨，有些过于忧心。

  盛极必衰，这是自然界的法理。即便是过去十多年中国房价不断快速上涨，也同样存在着楼市降温与房价下跌的时段。只有理性看待市场，才不至于在市场中摔跟头。正基于此，笔者认为，房地产短周期(未来6个月至12个月的变化)可用于指导房价走势预测。

  关于短周期，过去十年已有迹可循。全国房地产开发景气指数，是衡量开发行业体温的“温度计”，能够比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。按照“峰值-峰值”的划分法，2004年以来可划分为三个短周期。

  第一个周期：2004年3月-2007年11月。这一周期出现两个峰值，都是106点，谷值是100.6，出现在2005年12月。下行历时21个月，上行历时23个月，共计43个月。下行主因是房地产调控，上行主因是经济过热，资本市场疯狂。

  第二个周期：2007年12月-2010年3月。第二个周期峰值近106点，谷值是94.74，出现在2009年3月。下行历时16个月。上行历时12 个月，共计28个月。下行主因是受国际金融危机影响国内经济下滑，上行主因是政策力度大。这轮跌急涨急，波幅大，历时短。

  第三个周 期：2010年4月以来。谷值是94.39，出现在2012年9月，下行历时30个月。下行主因经济下滑与房地产调控。在双重打击下，下行时间较长，调整 幅度较大。上行主因是货币宽松和经济复苏。这轮周期已经完成筑底，但上行之路不可能像2009年那轮又急又快，将在“磨磨唧唧”中上行，预计将于2014 年触顶。

  接下来，我们再用房价增幅，来印证一下国房景气指数的短周期。按照“峰值-峰值”的划分法，2004年以来，同样可分为三个短 周期(按季度)。第一个周期：2004年四季度—2008年一季度；第二个周期：2008年二季度—2010年二季度；第三个周期：2010年三季度开 始。由此可见，两个指标的周期基本一致。第二、第三个周期的谷值，出现房价同比下跌，可见市场调整幅度大，而第一个周期的谷值只是房价涨幅减小。2012 年四季度进入第三个周期的后半段，也即上升阶段，2013年基本处于上升通道。但本轮上升过程中，不可能像2009年那样强劲，房价同比增幅难以超过上一 轮12.8%的高点，上升持续时间较长，预计2013年四季度或2014年一季度见顶。

  欧美国家的房地产市场，已经历过上百年的周期性变化，经验较多，即便如此，短周期也存在较大的变量。我国房地产市场化，主要始于1998年，只有十几年时间，短周期的规律更加不易掌握，而且受房地产调控影响大。

  笔者认为，决定短周期房价涨跌的“四个引擎”是经济、政策、资金和存货。当前楼市表现也可从这“四个引擎”入手分析。

  其一，经济低位企稳。去年三季度，经济增长低探至7.4%，四季度反弹至7.9%，就在大家认为经济见底反弹之际，今年上半年却出人意料的继续下滑，二 季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多数经济数据略有起色，8月汇丰中国制造业PMI初值为50.1，重返50枯荣线上方，创4个月内最高水平。这些信 号表明，今年下半年经济将企稳。但是中国经济已告别高增长，明年也仅为8%上下。总体而言，经济面的情况对楼市属中性略偏空。

  其二，政策中性。稳增长，客观上要求调控不宜进一步升级。下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松，也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。

  其三，资金面不喜不忧。从外部资金面看，今年货币供应量明显大于去年，M1同比增幅可能保持在10%上下，而去年保持在6%上下，但是今年1月冲高后， 呈震荡回落态势，预期明年将弱于今年。从内部资金面看，由于房企销售形势较好，资金回笼量很大，总体资金面宽松了很多。全国开发商资金来源同比增幅今年以 来保持在30%以上，而去年在10%上下，说明今年房企的资金宽松度远好于去年。但这一增幅今年初以来一直高位盘整，预计未来一年将呈收窄趋势。简而言 之，资金面明显强于去年，但接下去将有所减弱。

  其四，存货面基本见底。自去年二季度开始，全国主要城市的住宅库存开始减少，尤其是一线 和部分二线城市，但三、四线一直呈增长态势，区域分化严重。值得关注的是，从今年4月开始，一、二线城市的库存量呈现震荡走高的迹象。本轮周期中，库存最 低点很可能就是3月份。与之相适应，20个典型城市的住宅去化周期，也在3月达到最低的8.3个月，其后震荡小幅上行，7月提高至9.6个月。就存货和去 化周期而言，当前一线和部分二线城市，依然处于近两年低位，未来半年房价仍有上涨压力，但供不应求最紧张的时点已过，未来1-2年将重新趋于增长。

  总而言之，通过分析决定短周期房价涨跌的四个因素，大致可以预测，当前处于本轮楼市景气周期的顶部区间，下半年房价仍坚挺，但明年将有所降温。