进京速度“比神七快”；河边美境“比初恋美”；生态环境“比氧吧更宜居”；教育配套“比想象更多”；品质建筑“比梦想更美好”……这则房地产广告所描写的项目位于香河，从该地进京自驾车少说也要一个小时，且目前该项目周边的配套设施多数也都在规划建设之中。可以说，在众多“虚张声势”的广告宣传中，这只是“冰山一角”，我们将目前房地产广告常用的宣传方式加以分类，以求借购房者“一双慧眼”，把房地产广告看得“真真切切”。
第一类：夸大事实型
所谓“夸大事实”，就是把项目原有的事实情况进行夸张描述，“把‘一’说成‘十’。”北京市隆安律师事务所律师李振军说。夸大宣传不仅会吸引购房者的眼球，而且也会在一定程度上使购房者产生购买欲，对楼盘产生较好的第一印象。比如，有的楼盘只在社区内挖了一处人工湖就叫“临湖而居”；普通的板楼就可以被称作是“花园洋房”……类似的情况比比皆是。
例如，燕郊的一些楼盘大多打着“毗邻潮白河万亩水域”、“30分钟直达CBD”的旗号进行宣传。一位住在燕郊、在CBD上班的李先生说，其实潮白河在燕郊段大部分是成片的沙滩，只有较为坑洼的地段才会有少量积水。另外，30分钟直达CBD得是在居者自驾车通顺畅行的情况下才可以做到，且中途不能减速。“如果乘坐快速公交进京，一般情况下得花去大约一个小时的时间，要是碰上堵车的情况，有时甚至得耗去2-3个钟头。”李先生说道。
另外，《中华人民共和国广告法》第七条中规定，广告中不得使用国家级、最高级、最佳等用语，但是在部分房地产广告中仍出现类似最前瞻、最便捷、最成熟、最宜居、最舒适等字眼，一些楼盘还极度渲染“尊贵”、“奢华”、“绝版”、“无可替代”的色彩。虽说不排除一些楼盘品质确实可圈可点、各方面配套设施也比较完善，但是却很难让人理解这“最”字是怎么比较出来的，且这极度的“荣耀感”又是从何而来？
第二类：隐含部分事实型
“不限购、买房免费送户口、70年大产权、送两万装修款……”这则广告让来京时间不长，正为婚房着急的韩先生心动了。但当韩先生按广告上的电话拨打询问后得知，该楼盘位于河北省廊坊市安平镇附近，目前主力户型为55平方米一居、78-86平方米两居及90-110平方米三居，房屋均价为4700元/平方米。因为该楼盘在河北境内，所以买房不受限购政策影响，不管购房者买何种户型、何种价位的房子均可办理“河北省”户口。
另外，该楼盘广告宣传单上印着的“送两万装修款”也有“隐语”。销售人员称，这两万元的装修款不是另外加送，而是已经分摊在房屋的均价里。如果房屋不含精装修，那么房屋每平方米的价格在4300-4400元之间。韩先生也“不甘示弱”，立刻就给销售人员算了笔账：若按面积为55平方米的一居计算，如果把两万元平分在其中，那么每平方米得到的装修款约为364元，4700元/平方米的房屋均价还“情有可原”，但倘若把这笔款项分摊到110平方米的房屋中，那么每平方米得到的装修款约为182元，这样一来，即便按毛坯房均价4400元/平方米计算，加完之后的房屋均价还不到4600元/平方米，那么多出的100元/平方米房款又是如何加上去的呢？“公司财务人员已经把这笔款项算得很清楚，所以价格不会有错，购房者根本不用为此事操心。”销售人员说道。
除了上述的“隐藏项”外，还有一种最常见的“隐藏方式”，有些广告宣传单上会用很大的字体标出“每平方米仅售××元或首付××万/套”，然后在元或套字的旁边用比它小几号的字体加上个“起”字。位于顺义区张镇张各庄村的一栋楼盘就属于该情况。该楼盘在广告单中打出了“首付15万起/套起”的字样。经了解，目前购房者只有购买88平方米的小两居并采用公积金贷款的方式才能享受这种待遇。
第三类：虚假宣传型
位于香河京东新城一处楼盘，其广告宣传单上的很多配套设施均在规划建设之中。“目前进京只有快速938路公交车直通大北窑南，等明年5月交房后便有小区物业班车直达北京。周边万科等名企楼盘开发完毕后，社区周边的交通、生活、医疗配套等会逐步完善起来，”该小区销售人员说道，“目前可以借用的教育资源还比较少，不过这方面会在业主入住之后逐渐完善。”此外，据该销售人员称，目前项目周边的自由生活圈、湿地、花园、水上乐园、湖泊、图书馆、文化艺术馆、观景台等均在规划建设之中，基本“成形”的时间在2015-2016年之间。
另外，还有一些楼盘的广告宣传总不忘搭乘轨道交通。位于朝阳区岱头南站附近的一处楼盘，目前只有几套房源在售，该楼盘宣传广告中打出“7号线”的字样。但据了解，7号线预计得到2014年年底才能通车，该广告给购房者开出了预支两年的“空头支票”。
律师：购房者应保留广告宣传单
对于“铺天盖地”的虚假广告宣传，是不是就没有办法加以治理了呢？据了解，虚假广告的宣传违反了《中华人民共和国广告法》及《中华人民共和国反不正当竞争法》等相关规定。另外，上述提到的广告宣传情况，在《房地产广告法》第九条、第十条、第十一条、第十八条中已明确规定：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
北京市隆安律师事务所李振军律师表示，如果消费者遇到房地产广告宣传与实际不一致等情况，可向住建委及房地产管理部门进行投诉。“消费者要在签订合同前后保留这部分广告宣传以作凭证，一旦将来产生纠纷，消费者便可凭借这些宣传材料向开发商追究违约责任。”李振军律师说道，“一般情况下，房地产开发商发布虚假广告宣传的行为不会涉及刑罚的问题，相关管理门会受到一定的民事处罚及行政处罚。”
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