房价再次普涨　调控何去何从？

　　国家统计局公布的数据显示，７月份５０个大中城市环比房价上涨的城市数量大幅增加。房价再次普涨、中介机构“热火”重现、房企酝酿涨价“蠢蠢欲动”，７月作为传统楼市淡季却呈现“淡季不淡”。

　　在“稳增长”与“控房价”政策措施走向纵深之时，房地产市场出现了哪些新变化？房价是否进入了回暖通道？调控政策还有哪些“弹药”储备？

　　房价普遍上涨　是“反弹”还是“反转”？

　　７月份全国７０个大中城市的房价指标呈现“双升”：环比房价上涨的城市数量比６月份翻了一番，环比价格指数走高。房价由“局部上涨”向“普遍上涨”变化的态势明显。

　　在位于北京市朝阳区的“保利·中央公园”售楼处，短短１个小时内，就有十几位看房者来咨询，两套房子被出售。而在广西南宁“金源一品”楼盘出现的近千人抢购１００套房屋的景象，成为二、三线城市房地产市场抢购浪潮的一个缩影。

　　二手房同样“人气旺盛”。对比年初时一些中介店面门可罗雀的情景，眼下的情况可谓“冰火两重天”，在一些热门小区，很多看房客需要“拼团”才能轮上看房。一家中介企业负责人告诉记者，北京南城四家分店原本每个月约１００万元利润，７月份做到了３００多万元。

　　房价上涨，成交量扩大，是暂时的反弹还是长期趋势的反转？专家表达了不同看法。

　　广东省房协理事赵卓文认为，近期的趋势可以用“强劲反弹”来形容。在经济下行的背景下，这样的推升不仅与刚需释放有关，还跟居民保值增值的需求有关。楼市“虚火”短期内还有上扬。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，单从７月份数据环比止跌说反弹并不严谨。事实上，这轮小幅上涨是开发商以价换量的结果。未来房价走势“不是‘过热’，而是‘回稳’”。

　　“大幅反弹的可能性基本不存在，但先涨再小幅回落的可能性依然存在。”中国房地产数据研究院执行院长陈昇说，由于此前楼市价格经历了一轮深度回调，前期开发商价格压得比较低。但随着几个月来刚需释放，后续接盘量可能会回稳，未来几个月不排除环比再下跌的可能性。

　　中国房地产业协会副会长朱中一则态度明确，房价并未反转，也不存在“报复性”反弹的基础。主要由于中央坚持房地产调控政策不放松不动摇。“但政府也需要密切跟踪市场，预防类似苗头。”

　　“地根”“银根”“预期”三大涨价因素推高房价

　　楼市调控未曾放松，政策口子并未松动，为何７月份的房价依旧上涨？

　　地方增收乏力，“地根”放松冲动增加。暗自放松限购、公积金贷款额度上浮、普通住宅标准调整、发放购房补贴……２０１１年下半年以来，全国有３３个城市以不同方式“微调”楼市政策，“财政焦虑”再次凸显。由于土地出让金收入锐减，地方政府放松调控以活跃房地产市场的意愿增强，一些地方屡屡微调试探调控底线，房价调控受到挑战。

　　一些地方的地王“重出江湖”。在７月３０日举行的北京土地拍卖中，和裕地产以３７８７５元／平方米的楼面价捧得一商业金融地块，成交价位居北京历史上同类地块的第二位。而在６月，恒大地产以１３．２２亿元购得广州珠江新城地块，溢价率高达１７０％，引发市场一片哗然。

　　中原市场研究中心数据说明了土地市场的这一变化，７月份全国１３个主要城市扭转了上半年的土地市场颓势，土地出让金上涨６％。以北京为例，北京市土地整理储备中心数据显示，７月北京共成交１６宗土地，获得土地出让金共９３．６１亿元，创下今年以来单月土地收入新高。

　　“财政收入减少，土地财政饥渴，不排除一些开发商去年以来，或者在更早之前，以低价拿地，高价出售，抬高房价的可能性。”陈昇说。

　　“银根”放松，房企涨价动力加大。随着“稳增长”一系列措施的出台，特别是两次降息之后市场流动性有所宽裕，一度经历“寒冬”的房企日子好过起来。业内人士称，地产企业资金负债率一般平均是在７０％，现在整体在下滑。上市房企已公布的半年报显示，负债、现金流都在好转。

　　房价预期变动，购房者“加紧”购入。３６５地产家居网近日的一项调查显示，超过七成的网友计划在半年内出手买房。购房者的“消化力”从一组数据便可窥见一斑：７月份多数城市楼市库存大幅减少。其中南京去库存化最快，单月商品住宅可售面积下降４９.３万平方米。北京、苏州、青岛的库存降幅都超过了１０万平方米。

　　“楼市库存的下降为房企‘减负增效’，反过头来又会增加开发商涨价的冲动。”陈昇说。

　　“楼市调控其实是政府、房产商和购房者之间的‘信心博弈’。”复旦大学公共传媒博士徐健认为，购房者更应该相信政府调控房价的能力和手段。

　　调控基调不变　“问责”会否成为“杀手锏”？

　　随着房价上涨压力加大，地产政策调控已经到了关键之时。“问责”将可能在这一轮调控中充当更加重要的角色。

　　“没有及时有效的监督和问责，限购可能会流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲变形。”一些购房者认为，部分城市政府对楼市调控“只见表态，不见效果”“只见口头批评，鲜有问责落实”是造成房价“屡调屡涨”的重要推手。

　　问责不能仅仅停留于“隔空喊话”。专家认为，在必要的时候对开发商进行“喊话”是有必要的，“但是若本轮调控的年度目标没有完成，该问责就当问责。”朱中一说。主管部门应当强化监察职能，避免一些地方政府和开发商用变相手段弱化调控政策，要对政策落实不到位、房价控制目标未达到和保障房建设滞后的城市实行问责和整改。

　　多位专家表示，调控“组合拳”涉及多个部门、各级政府，经过此次督查之后，希望能强化执行、监管和问责力度，形成部门合力，杜绝“上有政策、下有对策”的局面。

　　此外，专家普遍认为，“有保有压”的差异化政策将会是未来一段时间房地产调控的主基调。

　　财税政策仍有较大操作空间。财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税扩容肯定是大方向。同时也要尽量把握好方案的可行性，在试点的基础上总结得失，在其他城市跟进时进行方案优化。

　　优化供给结构仍是长期方向。“目前‘市场轨’和‘保障轨’双轨统筹的机制比较明显。”贾康说，“最大化保障房托底的作用，更有效地将有限资源配置给需求方，抑制商品房泡沫。”

　　专家认为，针对当前房价上涨压力，政策储备很必要，但也要充分考虑到这些储备政策的副作用，避免误伤和扭曲房地产市场发展规律。开发商也最好“洁身自好”，避免招致一轮更严厉的调控。

　　这样一来，制度建设就显得格外重要，也是记者采访时专家表达最多的看法。朱中一认为，房地产制度建设，政府要给公众一个清晰的政策思路，只有对未来的政策方向有了明确稳定的预期，企业才能放心投资，百姓才能理性消费，市场才能持续健康发展。